Een huis erven betekent kiezen: er zelf in gaan wonen, het verhuren, verkopen — of samen met de andere erfgenamen beslissen wat er met de woning gebeurt. Fiscaal is de hoofdregel overzichtelijk: voor de erfbelasting telt de woning mee voor de WOZ-waarde minus de hypotheekschuld die er nog op rust. Je mag in de aangifte zelf kiezen of je de WOZ-waarde van het jaar van overlijden gebruikt of die van het jaar daarna — de laagste waarde levert direct belastingvoordeel op. Daarnaast geldt de reguliere vrijstelling: in 2026 betaalt een partner pas erfbelasting boven € 828.035 en een kind boven € 26.230. Deze gids zet de regels rondom belastingen, de hypotheek en de keuzes die je als erfgenaam hebt helder op een rij.
Hoeveel erfbelasting betaal je over een geërfd huis?
De Belastingdienst rekent voor een woning met de WOZ-waarde, niet met de marktwaarde of de feitelijke verkoopprijs. Van deze WOZ-waarde trek je de resterende hypotheekschuld af; over het saldo geldt het normale tarief voor de erfbelasting. Voor de tarieven van 2026 betekent dit dat een partner of kind boven de vrijstelling 10% betaalt over de eerste € 158.669 en 20% over het meerdere. Voor kleinkinderen en derden gelden hogere tarieven. De keuze voor het WOZ-jaar (jaar van overlijden of het jaar daarna) maak je per aangifte. In een dalende markt kiest men doorgaans voor het latere jaar, in een stijgende markt voor het jaar van overlijden. Is de woning verhuurd? Dan gelden er specifieke waarderingsregels. Let ook op de aangiftetermijn: de aangifte erfbelasting moet binnen acht maanden na het overlijden zijn ingediend.
Wat gebeurt er met de hypotheek als je een huis erft?
Wie een erfenis zuiver aanvaardt, erft ook de schulden — inclusief de lopende hypotheek op de woning. Vaak is aan de hypotheek een overlijdensrisicoverzekering gekoppeld. Keert deze uit, dan wordt de hypotheek hiermee geheel of gedeeltelijk afgelost, wat de financiële situatie direct verandert. Vraag dit daarom als eerste na bij de hypotheekverstrekker. Wil je het huis behouden, dan beoordeelt de bank of je de hypotheek op basis van je eigen inkomen kunt overnemen. Twijfel je of de nalatenschap per saldo positief is — bijvoorbeeld bij een hoge hypotheek en een onzekere woningmarkt — overweeg dan om beneficiair te aanvaarden. Hiermee voorkom je dat je met je privévermogen aansprakelijk wordt gesteld voor schulden uit de nalatenschap.
Wat kun je doen met een geërfd huis?
Als enig erfgenaam kun je er zelf gaan wonen, de woning verhuren of verkopen. Bij meerdere erfgenamen zijn de gangbare opties: samen verkopen en de opbrengst verdelen, of één erfgenaam neemt de woning over en koopt de overige erfgenamen uit tegen de getaxeerde waarde. Staat in het testament dat één erfgenaam — vaak de langstlevende partner — in de woning mag blijven wonen? Dan krijgt deze persoon het vruchtgebruik en de overige erfgenamen de blote eigendom. Zij zijn dan wel eigenaar, maar kunnen de woning niet verkopen of er zelf gaan wonen zolang het vruchtgebruik loopt. Voor de inkomstenbelasting geldt: ga je er zelf wonen, dan valt de woning in box 1 (eigen woning). Verhuur je het huis of staat het leeg, dan hoort het thuis in box 3. Voor de overdracht aan de erfgenamen is doorgaans een verklaring van erfrecht nodig, waarmee de notaris de tenaamstelling bij het Kadaster aanpast.
Veelgestelde vragen over een huis erven
Welke WOZ-waarde gebruik ik in de aangifte erfbelasting?
Je hebt de keuze tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar daarna. Kies de laagste waarde om belasting te besparen — dit is wettelijk toegestaan.
Betaal ik overdrachtsbelasting als ik een huis erf?
Bij het erven zelf is sprake van erfbelasting, niet van overdrachtsbelasting. Koopt één van de erfgenamen later de anderen uit, dan kunnen er bij die verdeling wel belastingen en notariskosten spelen. Laat de notaris deze opties vooraf doorrekenen.
Wat als het huis „onder water” staat?
Als de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van de woning, drukt dit de nalatenschap. Overweeg beneficiair te aanvaarden voordat je handelingen verricht met betrekking tot de woning — een zuivere aanvaarding is onomkeerbaar.
Moet het huis snel worden verkocht?
Nee, er geldt geen wettelijke verkooptermijn. Houd echter wel rekening met de doorlopende kosten — zoals hypotheekrente, verzekeringen en energie — en met de aangiftetermijn van acht maanden voor de erfbelasting.
Wenst u praktische ondersteuning na een overlijden? Maak een Solace Care-account aan of lees onze aanvullende gidsen.
