Het erven van een woning roept direct vragen op over belastingen: moet ik betalen als ik erf, en wat gebeurt er als ik verkoop? Hier vindt u een overzicht van de regels — en waar u op moet letten.
Moet u belasting betalen als u een woning erft?
Het erven zelf leidt niet tot inkomstenbelasting. Het enige dat over de erfenis wordt betaald, is erfbelasting — 0% voor een echtgenoot en 15% voor kinderen en andere naaste familieleden over het deel dat de vrijstelling overstijgt (392.300 DKK in 2026). Belasting kan pas aan de orde zijn als de woning later met winst wordt verkocht. U leest meer over de tarieven en vrijstellingen in onze gids over erfbelasting.
Wat gebeurt er als de woning wordt verkocht?
Hierbij is de vrijstelling voor eigen woning (parcelhusreglen) centraal: een permanente woning kan belastingvrij worden verkocht als deze tijdens de bezitsperiode de eigenaar tot woning heeft gediend.
Verkoopt de nalatenschap de woning: als de overledene belastingvrij had kunnen verkopen onder deze regel, dan kan de nalatenschap dat ook.
Neemt u als erfgenaam de woning over en verkoopt u deze later: dan geldt de belastingvrijstelling alleen als u zelf aan de bewoningsplicht voldoet (er dus daadwerkelijk heeft gewoond). De bewoningsgeschiedenis van de overledene gaat niet automatisch op u over.
Let op dat de bewoningsplicht draait om feitelijke bewoning — het is niet voldoende om uw adres in het bevolkingsregister kortstondig naar de woning te verhuizen zonder er daadwerkelijk te wonen. De belastingdienst kijkt naar de feitelijke omstandigheden. Overweegt u in de geërfde woning te trekken en deze later te verkopen, dan is het raadzaam advies in te winnen over de vereisten voordat u stappen onderneemt.
Tegen welke waarde erft u de woning?
De fiscale instapwaarde van de woning is de waarde die in de boedelbeschrijving wordt vastgesteld. Een nalatenschap mag vastgoed in principe waarderen binnen ±15% van de meest recente officiële WOZ-waarde (ejendomsvurdering) (volgens de oude waardering) — of ±20% als er een nieuwe waardering beschikbaar is. De belastingdienst moet een waarde binnen deze marge accepteren, tenzij er sprake is van "bijzondere omstandigheden" — bijvoorbeeld een recente verkoop onder marktvoorwaarden of een banktaxatie die een andere waarde aantoont.
Waarom is deze waarde van belang?
De waarde heeft invloed op twee zaken: de erfbelasting (hoe hoger de waarde, hoe meer belasting) en uw toekomstige winst bij verkoop (hoe hoger de instapwaarde, hoe lager de belastbare winst). Dit kan dus een afweging zijn, en in geval van twijfel loont het om professioneel advies in te winnen.
Hoe verloopt de overdracht van de woning in de praktijk?
De woning maakt deel uit van de nalatenschap totdat de boedel is afgewikkeld. Pas wanneer de rechtbank de verklaring van erfrecht heeft afgegeven, kunnen de erfgenamen over het pand beschikken — om het te verkopen of toe te scheiden aan een erfgenaam. Kiest u ervoor de woning over te nemen, dan moet de eigendomswijziging worden ingeschreven in het kadaster (tinglyses): de verklaring van erfrecht wordt ingeschreven als eigendomsbewijs, en vervolgens wordt de akte op uw naam geregistreerd via tinglysning.dk. Houd er rekening mee dat de nalatenschap in de tussentijd de hypotheek, onroerendezaakbelasting en verzekeringen moet blijven betalen — de kosten stoppen niet omdat de eigenaar is overleden, en een onverzekerd huis kan de nalatenschap duur te staan komen.
In de praktijk is de volgorde doorgaans: verklaring van erfrecht, besluit over verkoop of overname, waardebepaling voor de boedelbeschrijving, en tot slot de kadastrale registratie en eventuele herfinanciering van leningen. Een vastgoedadvocaat of executeur-testamentair kan de registratie verzorgen, maar u kunt dit ook zelf doen.
Waar moet u op letten als meerdere personen samen erven?
Als meerdere broers of zussen samen een woning erven, bent u gezamenlijk eigenaar totdat er andere afspraken worden gemaakt. Dit werkt op de lange termijn zelden goed. Stem daarom vroegtijdig af of één erfgenaam de anderen uitkoopt, of de woning wordt verkocht, of dat u deze samen aanhoudt — en leg in dat laatste geval een samenovereenkomst vast. Onenigheid over de waarde is een klassiek conflict: een onafhankelijke taxatie door een makelaar kan de discussie hierbij objectiveren. Lees meer over de verdeling van de erfenis in onze gids over erfrecht in Denemarken.
Hoe zit het met de leningen op de woning?
Gedekte schulden, zoals een hypotheek, volgen het pand. Als u de woning overneemt, neemt u in de regel ook de lening over; bij verkoop wordt de lening afgelost uit de verkoopopbrengst. Let op: het overnemen van een hypotheek vereist goedkeuring van de hypotheekverstrekker — de instelling voert een reguliere krediettoets uit op u als nieuwe debiteur voordat de schuldoverdracht definitief is. Lees meer over schulden en erfenissen.
Waarmee kan Solace Care u helpen?
Solace Care helpt u om inzicht te krijgen in de woning, de leningen en de rest van de nalatenschap, zodat beslissingen op basis van volledige informatie worden genomen. Start hier.
