Een huis erven betekent kiezen: er zelf in wonen, verhuren, verkopen — of samen met andere erfgenamen beslissen wat er met de woning gebeurt. Fiscaal is de hoofdregel overzichtelijk: voor de erfbelasting telt de woning mee voor de WOZ-waarde min de hypotheekschuld die er nog op rust, en je mag in de aangifte zelf kiezen of je de WOZ-waarde van het jaar van overlijden gebruikt of die van het jaar erná — kies de laagste, dat scheelt direct belasting. Daarnaast geldt de gewone vrijstelling: in 2026 betaalt een partner pas erfbelasting boven €828.035 en een kind boven €26.230. Deze gids loopt door de belastingen, de hypotheek en de keuzes die je als erfgenaam hebt.
Hoeveel erfbelasting betaal je over een geërfd huis?
De Belastingdienst rekent voor een woning met de WOZ-waarde, niet met de marktwaarde of de verkoopprijs. Van die WOZ-waarde gaat de resterende hypotheekschuld af; over het saldo geldt de normale erfbelasting. Voor de tarieven van 2026 betekent dat: boven de vrijstelling betaalt een partner of kind 10% over de eerste €158.669 en 20% over het meerdere — kleinkinderen en anderen betalen hogere tarieven. De keuze van het WOZ-jaar (jaar van overlijden of het jaar erna) maak je per aangifte; in een dalende markt kiest bijna iedereen het latere jaar, in een stijgende markt het jaar van overlijden. Is de woning verhuurd, dan gelden aparte waarderingsregels. En let op de aangiftetermijn: de aangifte erfbelasting moet binnen acht maanden na het overlijden zijn ingediend.
Wat gebeurt er met de hypotheek als je een huis erft?
Wie een erfenis zuiver aanvaardt, erft ook de schulden — dus ook de hypotheek die nog op het huis staat. Vaak is aan de hypotheek een overlijdensrisicoverzekering gekoppeld: keert die uit, dan wordt de hypotheek daarmee geheel of gedeeltelijk afgelost, en verandert de rekensom voor de familie volledig. Vraag dat dus als eerste na bij de hypotheekverstrekker. Wil je het huis houden, dan beoordeelt de bank of je de hypotheek kunt overnemen op basis van je eigen inkomen. Twijfel je of de nalatenschap per saldo positief is — bijvoorbeeld bij een hoge hypotheek en een onzekere woningmarkt — overweeg dan beneficiair aanvaarden: dan ben je nooit met je privévermogen aansprakelijk voor schulden uit de erfenis.
Wat kun je doen met een geërfd huis?
Ben je enig erfgenaam, dan kun je er zelf in gaan wonen, de woning verhuren of verkopen. Zijn er meerdere erfgenamen, dan zijn de gangbare routes: samen verkopen en de opbrengst verdelen, of één erfgenaam neemt de woning over en koopt de anderen uit tegen de getaxeerde waarde. Staat in het testament dat één erfgenaam — vaak de langstlevende — in de woning mag blijven wonen, dan krijgt die het vruchtgebruik en de anderen de blote eigendom: zij zijn eigenaar, maar kunnen de woning niet verkopen of er zelf in wonen zolang het vruchtgebruik loopt. Voor de inkomstenbelasting geldt: ga je er zelf wonen, dan valt het huis in box 1 (eigen woning); verhuur je het of laat je het leeg staan, dan telt het mee in box 3. Voor de overdracht naar de erfgenamen is doorgaans een verklaring van erfrecht nodig, waarmee de notaris de tenaamstelling bij het Kadaster aanpast.
Veelgestelde vragen over een huis erven
Welke WOZ-waarde gebruik ik in de aangifte erfbelasting?
Je mag kiezen: de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of die van het jaar erna. Kies de laagste — dat is volledig toegestaan.
Betaal ik overdrachtsbelasting als ik een huis erf?
Bij het erven zelf speelt vooral erfbelasting. Koopt één erfgenaam later de anderen uit, dan kunnen er bij die verdeling wel belastingen en notariskosten spelen — laat de notaris de route doorrekenen.
Wat als het huis “onder water” staat?
Is de hypotheek hoger dan de waarde, dan drukt dat de erfenis. Overweeg beneficiair aanvaarden voordat je iets met de woning doet — wie eenmaal zuiver heeft aanvaard, kan niet meer terug.
Moet het huis snel verkocht worden?
Nee, er is geen wettelijke verkooptermijn. Houd wel rekening met doorlopende kosten — hypotheekrente, verzekering, energie — en met de aangiftetermijn van acht maanden voor de erfbelasting.
Wil je hulp bij het praktische na een overlijden? Maak een Solace Care-account aan of lees meer gidsen.
