Asunnon periminen Alankomaissa tarkoittaa valintojen tekemistä: voit asua siinä itse, laittaa sen vuokralle, myydä sen — tai päättää yhdessä muiden perillisten kanssa, mitä kodille tehdään. Tämä opas käsittelee Alankomaiden sääntöjä, ja perintöveron (erfbelasting) kantaa Alankomaiden veroviranomainen Belastingdienst. Verotuksellisesti pääsääntö on selkeä: Alankomaiden perintöverotuksessa asunnon arvoksi lasketaan WOZ-arvo, josta on vähennetty jäljellä oleva asuntolaina. WOZ-arvo (WOZ-waarde) on alankomaalaisen kunnan asunnolle vuosittain vahvistama arvo. Voit valita veroilmoituksessa, käytätkö kuolinvuoden vai sitä seuraavan vuoden WOZ-arvoa — valitse alempi, sillä se pienentää veroa suoraan. Lisäksi sovelletaan Alankomaiden tavallisia verovapaita osuuksia: vuonna 2026 saadusta perinnöstä kumppani maksaa perintöveroa vasta 828 035 euron ylittävältä osalta ja lapsi 26 230 euron ylittävältä osalta. Tässä oppaassa käydään läpi verot, asuntolaina ja valinnat, joita sinulla on perillisenä.
Kuinka paljon Alankomaiden perintöveroa maksetaan peritystä asunnosta?
Alankomaiden veroviranomainen Belastingdienst laskee asunnon arvon WOZ-arvon, ei markkina-arvon tai myyntihinnan mukaan. WOZ-arvosta vähennetään jäljellä oleva asuntolaina, ja jäljelle jäävään summaan sovelletaan normaalia perintöveroa. Vuoden 2026 verokantojen mukaan verovapaan osuuden ylittävästä osasta kumppani tai lapsi maksaa 10 % ensimmäisestä 158 669 eurosta ja 20 % sen ylittävästä osasta — lapsenlapset ja muut perilliset maksavat korkeampaa veroa. WOZ-vuoden (kuolinvuosi tai sitä seuraava vuosi) valinta tehdään veroilmoituksessa; laskevilla markkinoilla myöhemmän vuoden arvo on usein alempi, nousevilla markkinoilla kuolinvuoden arvo. Jos asunto on vuokrattu, sovelletaan erillisiä arvostussääntöjä. Huomioithan myös ilmoituksen määräajan. Jos henkilö kuoli vuonna 2026, Alankomaiden perintöveroilmoituksen on oltava perillä Belastingdienstillä viimeistään ilmoituskirjeessä mainittuna päivänä. Määräpäivä on kaksikymmentä kuukautta kuoleman jälkeen. Jos henkilö kuoli vuonna 2025 tai aiemmin, määräaika on kahdeksan kuukautta. Tarkista aina määräpäivä ilmoituskirjeestä (lisätietoa ilmoituksen määräajasta).
Mitä asuntolainalle tapahtuu, kun perit asunnon?
Alankomaiden lain mukaan jokainen perillinen päättää, miten ottaa perinnön vastaan. Se, joka ottaa perinnön vastaan ehdoitta (zuiver aanvaarden), vastaa myös veloista — eli myös talossa vielä olevasta asuntolainasta — ja voi joutua maksamaan varat ylittävät velat omilla rahoillaan. Poikkeus voi koskea odottamatonta velkaa, josta et tiennyt etkä olisi voinut kohtuudella saada tietoa. Suoja ei ole automaattinen: sinun on käännyttävä Alankomaiden alioikeuden (kantonrechter) puoleen kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun velka tuli tietoosi. Ennen perinnön jakoa voit pyytää lupaa ottaa perinnön vastaan jälkikäteen rajoitetulla vastuulla; jaon jälkeen voit pyytää vapautusta velan maksamisesta. Joskus asuntolainaan on liitetty overlijdensrisicoverzekering (alankomaalainen kuolemanvaravakuutus): jos se maksetaan, sillä voidaan lyhentää asuntolainaa kokonaan tai osittain, mikä voi vaikuttaa perheen taloudelliseen arvioon. Kysy tästä siis ensimmäisenä lainanantajalta. Jos haluat pitää asunnon, pankki arvioi omien tulojesi perusteella, voitko ottaa asuntolainan vastuullesi. Jos epäilet, onko perintö loppujen lopuksi positiivinen — esimerkiksi suuren asuntolainan ja epävarman asuntomarkkinatilanteen vuoksi — voit harkita perinnön vastaanottamista rajoitetulla vastuulla (beneficiair aanvaarden). Silloin et vastaa perinnön veloista omalla omaisuudellasi, mutta velat on ensin maksettava perinnöstä ennen kuin mitään jaetaan (vereffenen). Sekä rajoitettu vastaanotto että perinnöstä luopuminen edellyttävät ilmoitusta Alankomaiden tuomioistuimelle (rechtbank). Huomaa, että sinun voidaan katsoa ottaneen perinnön vastaan ehdoitta, jos esimerkiksi myyt kuolinpesän omaisuutta tai maksat sen laskuja ennen päätöstäsi. Hautajaisten maksaminen perinnöstä ei kuitenkaan sellaisenaan tarkoita, että olisit ottanut perinnön vastaan ehdoitta. Lue lisää Alankomaiden hallituksen sivulta (Rijksoverheid, hollanniksi).
Mitä voit tehdä peritylle asunnolle?
Jos olet ainoa perillinen, voit muuttaa asuntoon itse, laittaa sen vuokralle tai myydä sen. Jos perillisiä on useita, yleiset toimintatavat ovat: myydään asunto yhdessä ja jaetaan tuotto, tai yksi perillinen lunastaa asunnon itselleen ja ostaa muut ulos arvioidun arvon mukaisesti. Jos testamentissa määrätään, että yksi perillinen — usein leski — saa jäädä asumaan asuntoon, hän saa siihen käyttöoikeuden (vruchtgebruik) ja muut saavat paljaan omistusoikeuden (blote eigendom): he ovat omistajia, mutta eivät saa asua asunnossa itse eivätkä myydä sitä niin kauan kuin käyttöoikeus on voimassa. Alankomaiden tuloverotuksessa tulot jaetaan niin sanottuihin bokseihin. Jos asut asunnossa itse, se kuuluu box 1:een (oma asunto). Jos vuokraat sen tai se on tyhjillään, se verotetaan box 3:ssa. Perilliset tulevat omistajiksi perinnön kautta, mutta Alankomaiden kiinteistörekisterissä vainaja on merkittynä omistajaksi, kunnes rekisteriin on kirjattu Alankomaiden perintöoikeustodistus (verklaring van erfrecht; opas hollanniksi). Alankomaalainen notaari tekee kirjauksen Kadasteriin. Kirjaaminen ei ole pakollista, mutta sitä suositellaan. Itse kirjaaminen on maksutonta, mutta notaari voi periä palkkion todistuksen laatimisesta.
Usein kysyttyjä kysymyksiä asunnon perimisestä Alankomaissa
Mitä WOZ-arvoa käytän Alankomaiden perintöveroilmoituksessa?
Voit valita: joko kuolinvuoden WOZ-arvon tai sitä seuraavan vuoden arvon. Valitse alempi — se on täysin sallittua.
Maksanko Alankomaiden varainsiirtoveroa (overdrachtsbelasting), jos perin asunnon?
Itse perimistilanteessa kyse on pääasiassa perintöverosta. Jos yksi perillinen myöhemmin ostaa muut ulos, tässä jaossa voi tulla kyseeseen veroja ja notaarikuluja — pyydä alankomaalaista notaaria laskemaan eri vaihtoehdot.
Mitä jos asuntolaina on suurempi kuin asunnon arvo?
Jos asuntolaina on suurempi kuin asunnon arvo, se pienentää perintöä. Harkitse perinnön vastaanottamista rajoitetulla vastuulla ennen kuin teet mitään asunnolle. Kun perintö on kerran otettu vastaan ehdoitta, päätöstä ei pääsääntöisesti voi enää muuttaa. Odottamattoman velan kohdalla voit kääntyä alioikeuden (kantonrechter) puoleen, mutta vain kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun velka tuli tietoosi.
Täytyykö asunto myydä nopeasti?
Ei, laissa ei ole määritelty myyntiaikaa. Ota kuitenkin huomioon juoksevat kulut — asuntolainan korot, vakuutukset, energia — sekä perintöveron ilmoitusaika: kaksikymmentä kuukautta kuolemasta, jos henkilö kuoli vuonna 2026, ja kahdeksan kuukautta, jos hän kuoli vuonna 2025 tai aiemmin. Tarkista määräpäivä ilmoituskirjeestä.
Haluatko apua käytännön asioissa kuolemantapauksen jälkeen? Luo Solace Care -tili tai lue lisää oppaitamme.
