Att ärva ett hus i Nederländerna innebär att göra val: att bo där själv, hyra ut det, sälja det – eller att tillsammans med de andra arvingarna bestämma vad som ska hända med bostaden. Den här guiden handlar om nederländska regler, och det är den nederländska skattemyndigheten Belastingdienst som tar ut arvsskatten (erfbelasting). Skattemässigt är huvudregeln överskådlig: i den nederländska arvsskatten räknas bostaden med till sitt WOZ-värde minus den kvarvarande bolåneskulden. WOZ-värdet (WOZ-waarde) är det värde som den nederländska kommunen fastställer för bostaden varje år. I deklarationen får du själv välja om du vill använda WOZ-värdet för dödsåret eller för året efter – välj det lägsta, det minskar skatten direkt. Dessutom gäller de vanliga nederländska fribeloppen: för arv under 2026 betalar en partner arvsskatt först på det som överstiger 828 035 € och ett barn på det som överstiger 26 230 €. Den här guiden går igenom skatterna, bolånet och de val du har som arvinge.
Hur mycket nederländsk arvsskatt betalar man för ett ärvt hus?
Den nederländska skattemyndigheten Belastingdienst räknar med bostadens WOZ-värde, inte med marknadsvärdet eller försäljningspriset. Från WOZ-värdet dras den återstående bolåneskulden av; på det resterande beloppet gäller den vanliga arvsskatten. Med 2026 års skattesatser innebär det: på det som överstiger fribeloppet betalar en partner eller ett barn 10 % på de första 158 669 € och 20 % på det överstigande beloppet – barnbarn och andra arvingar betalar högre satser. Valet av WOZ-år (dödsåret eller året efter) gör du i deklarationen; i en fallande marknad är värdet för det senare året ofta lägre, i en stigande marknad värdet för dödsåret. Om bostaden är uthyrd gäller särskilda värderingsregler. Och tänk på deklarationsfristen. Vid dödsfall under 2026 ska deklarationen för den nederländska arvsskatten (erfbelasting) ha kommit in till Belastingdienst senast det datum som står i deklarationsbrevet. Datumet ligger tjugo månader efter dödsfallet. Vid dödsfall 2025 eller tidigare är fristen åtta månader. Kontrollera alltid datumet i deklarationsbrevet (mer om deklarationsfristen).
Vad händer med bolånet när man ärver ett hus?
Enligt nederländsk rätt väljer varje arvinge hur arvet ska tas emot. Den som tar emot arvet villkorslöst (zuiver aanvaarden) ärver även skulderna – alltså även det bolån som finns kvar på huset – och kan behöva betala överskjutande skulder med egna pengar. Ett undantag kan gälla för en oväntad skuld som du inte kände till och inte heller rimligen kunde ha upptäckt. Skyddet är inte automatiskt: du måste vända dig till den nederländska domstolen (kantonrechter) inom tre månader från att du upptäckte skulden. Före fördelningen av arvet kan du då begära att i efterhand få ta emot arvet under förbehåll; efter fördelningen kan du begära att befrias från att betala skulden. Ibland är en overlijdensrisicoverzekering (nederländsk dödsfallsförsäkring) kopplad till bolånet: om den betalas ut kan bolånet lösas helt eller delvis, vilket kan påverka familjens ekonomiska bedömning. Fråga därför först av allt långivaren om detta. Om du vill behålla huset bedömer banken om du kan ta över bolånet utifrån din egen inkomst. Om du är osäker på om arvet totalt sett är positivt – till exempel vid ett stort bolån och en osäker bostadsmarknad – kan du överväga att ta emot arvet under förbehåll (beneficiair aanvaarden). Då är du inte personligen ansvarig för skulderna med din egen förmögenhet, men skulderna ska först betalas ur arvet innan något fördelas (vereffenen). Både förbehållet och ett avstående från arvet kräver en förklaring vid den nederländska domstolen (rechtbank). Tänk på att du kan anses ha tagit emot arvet villkorslöst om du till exempel säljer saker ur dödsboet eller betalar dess räkningar innan du har bestämt dig. Att betala begravningen ur arvet räknas däremot inte i sig som att du har tagit emot arvet villkorslöst. Läs mer hos den nederländska regeringen (Rijksoverheid, på nederländska).
Vad kan man göra med ett ärvt hus?
Om du är ensam arvinge kan du välja att flytta in själv, hyra ut eller sälja bostaden. Om ni är flera arvingar är de vanligaste vägarna att sälja tillsammans och dela på intäkten, eller att en arvinge tar över bostaden och köper ut de andra till det värderade värdet. Om det står i testamentet att en arvinge – ofta den efterlevande – får bo kvar i bostaden, får denne nyttjanderätt (vruchtgebruik) och de andra får naken äganderätt (blote eigendom): de äger huset men får varken bo där själva eller sälja det så länge nyttjanderätten gäller. För den nederländska inkomstskatten gäller: om du bor där själv redovisas huset i box 1 (egen bostad); om du hyr ut det eller låter det stå tomt beskattas det i box 3. Arvingarna blir ägare genom arvet, men i det nederländska fastighetsregistret står den avlidne kvar som ägare tills ett nederländskt arvsintyg (verklaring van erfrecht; guide på nederländska) har skrivits in hos Kadaster. Inskrivningen är inte obligatorisk men rekommenderas, och bara en nederländsk notarie kan göra den. Själva inskrivningen hos Kadaster är kostnadsfri, men notarien kan ta betalt för att upprätta intyget.
Vanliga frågor om att ärva ett hus i Nederländerna
Vilket WOZ-värde ska jag använda i deklarationen för nederländsk arvsskatt?
Du får välja själv: WOZ-värdet för dödsåret eller för året efter. Välj det lägsta – det är helt tillåtet.
Betalar jag nederländsk överlåtelseskatt (overdrachtsbelasting) när jag ärver ett hus?
Vid själva arvet handlar det främst om arvsskatt. Om en arvinge senare köper ut de andra kan det dock tillkomma skatter och notariekostnader vid den fördelningen – låt den nederländska notarien räkna på det bästa tillvägagångssättet.
Vad händer om huset är värt mindre än bolånet?
Om bolånet är högre än husets värde minskar det arvet. Överväg att ta emot arvet under förbehåll innan du gör något med bostaden. Har du väl tagit emot arvet villkorslöst kan du som huvudregel inte ändra dig. Vid en oväntad skuld kan du vända dig till kantonrechter, men bara inom tre månader från att du upptäckte skulden.
Måste huset säljas snabbt?
Nej, det finns ingen lagstadgad tidsgräns för försäljning. Tänk dock på de löpande kostnaderna – bolåneränta, försäkring, energi – samt deklarationsfristen för arvsskatten: tjugo månader efter dödsfallet vid dödsfall under 2026, åtta månader vid dödsfall 2025 eller tidigare. Kontrollera datumet i deklarationsbrevet.
Vill du ha praktisk hjälp efter ett dödsfall? Skapa ett Solace Care-konto eller läs fler guider.
