Om hyresgästen avlider och ingen bor kvar i lägenheten som har rätt att överta hyreskontraktet, upphör kontraktet enligt lag vid utgången av den andra månaden efter dödsfallet. Arvingar har rätt att avsluta kontraktet tidigare, nämligen vid utgången av den första månaden efter dödsfallet. Detta regleras i artikel 7:268 stycke 6 i den nederländska civillagboken (Burgerlijk Wetboek). Viktigt att veta: ett dödsfall avslutar inte hyreskontraktet automatiskt på själva dödsdagen. Enligt artikel 7:229 stycke 1 BW är lagen tydlig: ”Hyresgästens eller hyresvärdens död upphäver inte hyresavtalet.” Vem som har rätt att bo kvar och vem som måste flytta beror helt på den juridiska relationen till den avlidne hyresgästen – och det är här skillnaden mellan sex månader och två månader ligger.
När upphör hyreskontraktet exakt?
Lagtexten är ovanligt konkret. Artikel 7:268 stycke 6 BW lyder: ”Om det inte finns några personer som enligt denna artikel övertar hyresrätten, upphör denna vid utgången av den andra månaden efter hyresgästens död. Arvingarna har rätt att säga upp hyresavtalet till utgången av den första månaden efter hyresgästens död.”
Om någon till exempel går bort den 15 februari, löper kontraktet enligt lag till och med den 30 april. Om arvingarna vill slippa hyreskostnaderna snabbare kan de säga upp kontraktet till den 31 mars. Detta är en anledning att agera snabbt: varje månad som går är en månadshyra som måste betalas ur dödsboet. Bostadsbolagen bekräftar samma regel i sina egna villkor – Intermaris skriver till exempel: ”Hyreskontraktet upphör automatiskt vid utgången av den andra månaden efter dödsfallet. Det säger lagen. Arvingar får även säga upp hyran tidigare.”
Om kvarlåtenskapen fördelades enligt den lagstadgade fördelningen i artikel 4:13 BW, tillkommer rätten att säga upp avtalet tidigare inte alla arvingar, utan maken eller den registrerade partnern. Denna artikel får inte heller frångås till nackdel för de skyddade personerna eller arvingarna; ett hyreskontrakt som föreskriver en kortare uppsägningstid är ogiltigt på den punkten.
Vem får bo kvar i bostaden?
Det beror på din ställning på kontraktet, och lagen skiljer tydligt mellan tre olika kategorier.
Om du är make eller registrerad partner blir du automatiskt medhyresgäst. Artikel 7:266 stycke 1 BW fastställer att maken eller den registrerade partnern enligt lag är medhyresgäst så länge bostaden utgör dennes huvudsakliga hem, oavsett om hyreskontraktet ingicks före eller efter äktenskapet. Som medhyresgäst fortsätter du helt enkelt att bo kvar som hyresgäst. Hyresgästföreningen (Woonbond) bekräftar: ”Genom äktenskap eller registrerat partnerskap blir en partner automatiskt medhyresgäst. Detta sker helt utan att det behövs något domstolsbeslut.” Det enda som behöver göras är att skriftligen meddela hyresvärden att du fortsätter hyresförhållandet. Om du däremot vill flytta, ger artikel 7:268 stycke 1 dig sex månader på dig att säga upp avtalet, via delgivning eller rekommenderat brev, till den första dagen i den andra månaden efter uppsägningen.
Om ni bodde tillsammans som sambor utan medhyresrätt har du sex månader på dig. Artikel 7:268 stycke 2 BW ger den tidsfristen till den som hade sitt huvudsakliga hem i bostaden och som delade ett varaktigt och gemensamt hushåll med den avlidne hyresgästen. Därefter upphör rätten, såvida inte domstolen beslutar annorlunda efter en talan som väckts inom dessa sex månader. Juridisch Loket sammanfattar det som: ”du måste vanligtvis flytta 6 månader efter dödsfallet.” Woonbond varnar uttryckligen för att sambor utan registrerat partnerskap inte blir medhyresgäster enligt lag, ”inte ens om de har låtit upprätta ett samboavtal hos en notarie”.
Om du är ett hemmaboende vuxet barn utan medhyresrätt gäller den vanliga tvåmånadersfristen. Juridisch Loket förklarar tanken bakom detta: ”du måste vanligtvis flytta efter 2 månader. Lagen utgår nämligen ifrån att barn inte bor kvar hos sina föräldrar för alltid.” Den som faktiskt uppfyller kraven på ett varaktigt gemensamt hushåll kan försöka åberopa stycke 2, men för ett vuxet barn är detta sällan självklart.
Hur ber man domstolen om att få bo kvar längre?
Detta kan endast göras via artikel 7:268 stycke 2, och endast inom sex månader efter dödsfallet. Juridisch Loket tipsar: ”Går din hyresvärd inte med på din begäran? Då kan du vända dig till domstolen inom 6 månader efter dödsfallet.” För denna procedur behöver du en advokat, och tidsfristen är strikt – den som är för sent ute förlorar möjligheten.
Domstolen tittar på tre saker som anges som avslagsgrunder i artikel 7:268 stycke 3. För det första: fanns det ett varaktigt gemensamt hushåll? Juridisch Loket beskriver det som ”att ni hade för avsikt att bo ihop under en längre tid och att ni delade på kostnader för exempelvis hyra, mat och el.” För det andra: har du råd att betala hyran själv? Lagen talar om tillräcklig ekonomisk säkerhet för att kunna fullgöra hyresförpliktelserna. För det tredje: har du, om kommunen kräver det, ett nödvändigt bostadstillstånd enligt bostadslagen (Huisvestingswet 2014)?
Samla in bevis för den första frågan tidigt. Gemensamma kontoutdrag, en delad elräkning, folkbokföring på samma adress under en längre period och vittnesmål väger tyngre än en förklaring i efterhand. För övrigt kan en sambo som inte är gift också bli medhyresgäst redan före ett dödsfall, genom en gemensam ansökan till hyresvärden eller via domstol – för detta kräver artikel 7:267 BW minst två års sammanboende på adressen och ett varaktigt gemensamt hushåll. Den som ordnar detta i tid behöver aldrig gå igenom denna process.
Vem betalar hyran tills kontraktet upphör?
Det gör arvingarna, eftersom de träder i den avlidnes ställe. Artikel 4:182 stycke 1 BW föreskriver att arvingarna enligt lag övertar de rättigheter som kan överföras, och stycke 2 tillägger: ”De blir enligt lag gäldenärer för arvlåtarens skulder som inte upphör i och med dennes död.” Hyran för de återstående månaderna är en sådan skuld.
Detta gör valet kring att ta emot arvet viktigt. Bostadsbolaget Intermaris beskriver det praktiska så här: ”Har du accepterat arvet? Då är du skyldig att betala den (obetalda) hyran. Dessutom ska du tömma bostaden. Kostnader för eventuell återställning av skador i bostaden står du för.” Om arvet avböjs av alla arvingar skickar du beviset på avståendet till hyresvärden, och då tar bostadsbolaget hand om att tömma bostaden själva.
Observera även artikel 7:268 stycke 5 BW: den som felaktigt gör anspråk på att få överta hyran förblir personligen ansvarig gentemot hyresvärden för den period som denne nyttjat bostaden, som om denne vore hyresgäst. Om det finns flera sådana personer är de solidariskt ansvariga. Bo därför inte kvar ”bara ett litet tag till” i tron att det är förpliktelsefritt.
Vad behöver göras vid avflyttningsbesiktningen?
Arvingarna ansvarar för att bostaden lämnas i gott skick. Woonbond förklarar: ”Om ingen bor kvar i huset efter hyresgästens död ansvarar arvingarna för att bostaden återlämnas i rätt skick till hyresvärden. Endast om arvet har avböjts av samtliga arvingar faller reparationsarbeten och tillhörande kostnader på hyresvärden.”
Processen sker i två steg, vilket är till din fördel. Hyresvärden ska göra en förbesiktning och upprätta ett protokoll som visar vilka åtgärder som krävs, tillsammans med en kostnadsuppskattning om du väljer att låta hyresvärden utföra arbetet. Du har fram till den dag hyreskontraktet upphör på dig att utföra arbetet själv. Precis före eller på själva slutdagen görs slutbesiktningen, som dokumenteras i ett slutbesiktningprotokoll.
Vid slutbesiktningen får hyresvärden i princip inte ta upp nya brister som kunde ha upptäckts redan vid den första besiktningen. Undantaget är begränsat till fel som inte var synliga då, till exempel för att de döljdes bakom möbler eller mattor. Detta gäller även trädgården. Woonbond rekommenderar arvingar att fotografera bostadens skick vid slutbesiktningen som bevis – gör gärna det, då diskussioner om reparationskostnader ofta uppstår först veckor senare.
Måste bostadsbidraget stoppas?
Inte av dig. Myndigheten för tillägg (Dienst Toeslagen) skriver: ”Kommunen informerar oss om att din far, mor, en familjemedlem eller annan närstående har avlidit. Vi stoppar därefter utbetalningen automatiskt.” Inom sex veckor skickas ett kondoleansbrev med en blankett för att utse en kontaktperson, tillsammans med ett preliminärt beslut som visar att bidraget har upphört.
Räkna dock med att behöva betala tillbaka en del. Inom åtta veckor kommer ett brev om detta: ”Vi hinner ibland betala ut bidraget för månaden efter dödsfallet, och ibland även för månaden därpå. Detta kan vi tyvärr inte förhindra. Vi ber dig därför att betala tillbaka bidraget för de månaderna till oss.” Betala inte detta utan eftertanke, eftersom Dienst Toeslagen själva varnar: ”Betalar du tillbaka bidraget till oss? Då kan det hända att du automatiskt anses ha accepterat hela arvet – och därmed även eventuella skulder.” Om du ännu inte vet om du vill ta emot arvet, ring skatteupplysningen för efterlevande och be om uppskov.
Om du själv bor kvar i bostaden beror vägen framåt på din situation. Om den avlidne tog emot bostadsbidraget och du var medboende gäller följande: ”Vi kan inte skriva över bostadsbidraget på en medboende. Därför upphör bidraget. Blir du den nya hyresgästen? Då kan du själv ansöka om bostadsbidrag efteråt.” Om det fanns en bidragspartner på samma adress flyttar Dienst Toeslagen över bostadsbidraget till dennes namn. Om det var du som tog emot bostadsbidraget och den avlidne var din medboende, kommer ditt bidrag att justeras – den avlidnes inkomst räknas inte längre med från och med dödsfallet, och du får ett nytt beslut inom fem veckor.
Vill du ha praktisk hjälp efter ett dödsfall? Skapa ett Solace Care-konto eller läs fler guider.
