När en hyresgäst går bort och ingen bor kvar i bostaden som har rätt att överta hyreskontraktet, upphör kontraktet automatiskt vid utgången av den andra månaden efter dödsfallet. Dödsbodelägarna har dock rätt att säga upp kontraktet tidigare, nämligen till utgången av den första månaden efter dödsfallet. Detta regleras i artikel 7:268 stycke 6 i den nederländska civillagen (Burgerlijk Wetboek). Det är viktigt att veta att ett dödsfall inte automatiskt avslutar hyresavtalet samma dag. Artikel 7:229 stycke 1 i civillagen är tydlig med detta: ”Hyresgästens eller hyresvärdens död upphäver inte hyresavtalet.” Vem som faktiskt får stanna kvar och vem som måste flytta beror helt på den juridiska relationen till den avlidne – och det är där skillnaden mellan sex månader och två månader ligger.
När upphör hyreskontraktet exakt?
Lagtexten är ovanligt konkret. Artikel 7:268 stycke 6 i civillagen lyder: ”Om det inte finns några personer som enligt denna artikel övertar hyresrätten, upphör den vid utgången av den andra månaden efter hyresgästens död. Dödsbodelägarna har rätt att säga upp hyresavtalet till utgången av den första månaden efter hyresgästens död.”
Om någon till exempel går bort den 15 februari, löper kontraktet enligt lag fram till och med den 30 april. Om dödsbodelägarna vill minska hyreskostnaderna snabbare kan de säga upp kontraktet till den 31 mars. Det här är en anledning att agera snabbt: varje månad som passerar innebär en månadshyra som måste betalas ur dödsboet. Bostadsbolagen bekräftar samma regel i sina egna villkor – Intermaris skriver till exempel: ”Hyreskontraktet upphör automatiskt vid utgången av den andra månaden efter dödsfallet. Det säger lagen. Dödsbodelägarna får även säga upp hyran tidigare.”
Om kvarlåtenskapen fördelades enligt den lagstadgade fördelningen i artikel 4:13 i civillagen, tillkommer rätten att säga upp avtalet tidigare inte alla arvingar, utan maken eller den registrerade partnern. Denna artikel får inte heller åsidosättas till nackdel för de skyddade personerna eller arvingarna; ett hyreskontrakt som föreskriver en kortare uppsägningstid är ogiltigt på den punkten.
Vem får bo kvar i bostaden?
Det beror på din ställning i kontraktet, och lagen skiljer tydligt mellan tre kategorier.
Om du är make eller registrerad partner är du automatiskt medhyresgäst. Artikel 7:266 stycke 1 i civillagen föreskriver att maken eller den registrerade partnern enligt lag är medhyresgäst så länge bostaden utgör dennes huvudsakliga hem, oavsett om hyreskontraktet ingicks före eller efter äktenskapet. Som medhyresgäst fortsätter du helt enkelt att hyra bostaden. Hyresgästföreningen (Woonbond) bekräftar: ”Genom äktenskap eller registrerat partnerskap blir en partner automatiskt medhyresgäst. Detta sker helt utan att det krävs något domstolsbeslut.” Det enda som behöver göras är att skriftligen meddela hyresvärden att du fortsätter hyresförhållandet. Om du i stället vill flytta, ger artikel 7:268 stycke 1 dig sex månader på dig att säga upp avtalet, via delgivning eller rekommenderat brev, till den första dagen i den andra månaden efter uppsägningen.
Om ni bodde tillsammans som sambor utan medhyresgäststatus har du sex månader på dig. Artikel 7:268 stycke 2 i civillagen ger denna tidsfrist till den som hade sitt huvudsakliga hem i bostaden och som delade ett varaktigt och gemensamt hushåll med den avlidne hyresgästen. Därefter upphör rätten, såvida inte domstolen beslutar annorlunda efter en talan som väckts inom dessa sex månader. Juridisch Loket sammanfattar det så här: ”Oftast måste du flytta 6 månader efter dödsfallet.” Woonbond varnar uttryckligen för att sambor utan registrerat partnerskap inte automatiskt är medhyresgäster, ”inte ens om de har skrivit ett samboavtal hos en notarie”.
Om du är ett hemmaboende vuxet barn utan medhyresgäststatus gäller den vanliga tvåmånadersfristen. Juridisch Loket förklarar tanken bakom: ”Du måste vanligtvis flytta efter 2 månader. Lagen utgår nämligen ifrån att barn inte bor kvar hos sina föräldrar för alltid.” Den som uppfyller kraven på ett varaktigt gemensamt hushåll kan försöka falla under stycke 2, men för ett vuxet barn är detta sällan självklart.
Hur ber man domstolen om att få bo kvar längre?
Detta kan endast göras via vägen i artikel 7:268 stycke 2, och endast inom sex månader efter dödsfallet. Juridisch Loket tipsar: ”Går din hyresvärd inte med på din begäran? Då kan du vända dig till domstolen inom 6 månader efter dödsfallet.” För denna procedur behöver du en advokat, och tidsfristen är absolut – den som är för sent ute förlorar sin möjlighet.
Domstolen tittar på tre saker, vilka står som avslagsgrunder i artikel 7:268 stycke 3. För det första: fanns det ett varaktigt gemensamt hushåll? Juridisch Loket beskriver det som ”att ni hade för avsikt att bo tillsammans under en längre tid. Och att ni delade på kostnader för till exempel hyra, mat och el.” För det andra: klarar du av att betala hyran själv? Lagen talar om otillräcklig ekonomisk garanti för att hyran ska kunna betalas på ett korrekt sätt. För det tredje: har du, i de fall kommunen kräver det, ett giltigt bostadstillstånd enligt nederländska bostadslagen (Huisvestingswet 2014)?
Börja tidigt med att samla bevis för den första frågan. Gemensamma kontoutdrag, en delad elräkning, folkbokföring på samma adress under en längre tid och vittnesmål väger tyngre än en förklaring i efterhand. För övrigt kan en sambo som inte är gift bli medhyresgäst redan före ett dödsfall, antingen genom en gemensam ansökan till hyresvärden eller via domstol – för detta kräver artikel 7:267 i civillagen minst två års sammanboende på adressen och ett varaktigt gemensamt hushåll. Den som ordnar detta i tid behöver aldrig gå igenom denna process.
Vem betalar hyran tills kontraktet upphör?
Dödsbodelägarna, eftersom de träder i den avlidnes ställe. Artikel 4:182 stycke 1 i civillagen föreskriver att arvingarna enligt lag övertar de rättigheter som kan överföras, och stycke 2 tillägger: ”De blir enligt lag gäldenärer för arvlåtarens skulder som inte upphör i och med dennes död.” Hyran för de återstående månaderna är en sådan skuld.
Detta gör valet kring att ta emot arvet högst relevant. Intermaris beskriver det praktiska så här: ”Har du accepterat arvet? Då är du skyldig att betala den (obetalda) hyran. Dessutom ska du tömma bostaden. Kostnader för eventuell återställning av skador i bostaden står du själv för.” Om arvet avböjs av samtliga arvingar skickar du beviset på avståendet till hyresvärden, och då tar bostadsbolaget hand om att tömma bohaget.
Observera även artikel 7:268 stycke 5 i civillagen: den som felaktigt gör anspråk på att få överta hyran förblir betalningsansvarig gentemot hyresvärden under den tid som denne använt bostaden, som om hen vore hyresgäst. Om det finns flera sådana personer är de solidariskt ansvariga. Bo därför inte kvar ”en liten stund till” i tron att det inte medför några förpliktelser.
Vad behöver göras vid återlämningen av bostaden?
Dödsbodelägarna ansvarar för att bostaden återlämnas i gott skick. Woonbond förklarar: ”Om ingen boende finns kvar i huset efter hyresgästens död, ansvarar arvingarna för att bostaden återlämnas till hyresvärden på ett korrekt sätt. Endast om arvet har avböjts av samtliga arvingar faller reparationsarbete och tillhörande kostnader på hyresvärden.”
Processen sker i två steg, vilket är till din fördel. Hyresvärden ska göra en förbesiktning och upprätta ett protokoll som visar vilka åtgärder som krävs, samt ge en prisindikation om du låter hyresvärden utföra arbetet. Du har fram till den dag hyresavtalet löper ut på dig att utföra arbetet själv. Strax före eller på själva slutdagen görs en slutbesiktning som dokumenteras i ett slutbesiktningsprotokoll.
Vid denna slutbesiktning får hyresvärden i regel inte ta upp nya brister som kunnat upptäckas redan vid den första besiktningen. Undantaget är begränsat till fel som inte var synliga då, till exempel för att de döljdes bakom möbler eller mattor. Detta gäller även trädgården. Woonbond råder arvingar att fotografera bostaden vid återlämningen som bevis – gör gärna det, då diskussioner om reparationskostnader ofta kan uppstå först flera veckor senare.
Måste bostadsbidraget stoppas?
Inte av dig. Nederländska myndigheten Dienst Toeslagen skriver: ”Kommunen informerar oss om att din far, mor, en familjemedlem eller annan närstående har avlidit. Vi stoppar därefter utbetalningarna automatiskt.” Inom sex veckor skickas ett kondoleansbrev med en blankett för att utse en kontaktperson, tillsammans med ett preliminärt beslut som visar att bidraget har stoppats.
Räkna dock med att en återbetalning kan krävas. Inom åtta veckor kommer ett brev om detta: ”Vi betalar fortfarande ut bidraget för månaden efter dödsfallet, och ibland även för månaden efter det. Detta kan vi tyvärr inte förhindra. Vi ber dig därför att betala tillbaka bidraget för de månaderna till oss.” Betala inte detta utan eftertanke, för Dienst Toeslagen varnar själva: ”Betalar du tillbaka bidraget till oss? Då kan det hända att du automatiskt accepterar hela arvet. Därmed även eventuella skulder.” Om du ännu inte vet om du vill ta emot arvet, ring skattemyndighetens servicenummer för efterlevande och be om uppskov.
Om du bor kvar i bostaden beror vägen framåt på din situation. Om den avlidne tog emot bostadsbidraget och du bodde där som medboende gäller följande: ”Vi kan inte skriva över bostadsbidraget på en medboende. Därför upphör bidraget. Blir du den nya hyresgästen? Då kan du ansöka om bostadsbidrag i eget namn efteråt.” Om det fanns en bidragspartner på samma adress, skriver Dienst Toeslagen över bidraget på dennes namn. Om det var du som tog emot bostadsbidraget och den avlidne var din medboende kommer ditt bidrag att justeras – den avlidnes inkomst räknas inte längre med från och med dödsfallet, och du får ett nytt beslut inom fem veckor.
Vill du ha hjälp med allt det praktiska efter ett dödsfall? Skapa ett Solace Care-konto eller läs fler guider.
