Hvis leietakeren går bort og det ikke er noen igjen i boligen som har rett til å overta leieforholdet, avsluttes leiekontrakten automatisk ved utgangen av den andre måneden etter dødsfallet. Arvingene har mulighet til å avslutte kontrakten tidligere, nærmere bestemt ved utgangen av den første måneden etter dødsfallet. Dette er fastsatt i paragraf 7:268, ledd 6 i den nederlandske sivilretten (Burgerlijk Wetboek). Det er viktig å være klar over at et dødsfall ikke avslutter leieforholdet automatisk på selve dødsdagen. Paragraf 7:229, ledd 1 BW er tydelig på dette: «Leietakers eller utleiers død bringer ikke leieforholdet til opphør.» Hvem som faktisk har rett til å bli boende, og hvem som må flytte, avhenger helt av det juridiske forholdet til den avdøde leietakeren – og det er her forskjellen mellom seks måneder og to måneder ligger.
Når avsluttes leiekontrakten helt nøyaktig?
Lovteksten er uvanlig konkret. Paragraf 7:268, ledd 6 BW lyder: «Dersom det ikke er personer som overtar leieforholdet i henhold til denne paragrafen, opphører dette ved utgangen av den andre måneden etter leietakerens død. Arvingene har rett til å bringe leieforholdet til opphør ved utgangen av den første måneden etter leietakerens død.»
Hvis noen for eksempel går bort 15. februar, løper kontrakten juridisk sett ut til og med 30. april. Dersom arvingene ønsker å slippe leiekostnadene raskere, kan de si opp leieforholdet med virkning fra 31. mars. Dette er en god grunn til å handle raskt: Hver måned som går, er en måned med leie som må betales fra dødsboet. Boligbyggelag bekrefter den samme regelen i sine egne vilkår – Intermaris skriver for eksempel: «Leiekontrakten avsluttes automatisk ved utgangen av den andre måneden etter dødsfallet. Det sier loven. Arvingene kan også si opp leieforholdet tidligere.»
Dersom dødsboet ble fordelt etter den lovbestemte arvefordelingen i paragraf 4:13 BW, er det ikke alle arvingene som har rett til å si opp tidligere, men ektefellen eller den registrerte partneren. Denne paragrafen kan dessuten ikke fravikes til ugunst for de beskyttede personene eller arvingene; en leiekontrakt som pålegger en kortere frist, vil være ugyldig på dette punktet.
Hvem har rett til å bli boende i boligen?
Dette avhenger av din posisjon i kontrakten, og loven skiller tydelig mellom tre kategorier.
Er du ektefelle eller registrert partner, blir du automatisk medleietaker. Paragraf 7:266, ledd 1 BW fastslår at ektefelle eller registrert partner juridisk sett er medleietaker så lenge boligen fungerer som deres hovedsakelige bosted, uavhengig av om leiekontrakten ble inngått før eller etter ekteskapet. Som medleietaker fortsetter du ganske enkelt leieforholdet som hovedleietaker. Leietakerforeningen (Woonbond) bekrefter: «Gjennom ekteskap eller registrert partnerskap blir en partner automatisk medleietaker. Dette skjer av seg selv, uten at det kreves noen rettsavgjørelse.» Det eneste som må gjøres, er å gi skriftlig beskjed til utleier om at du fortsetter leieforholdet. Dersom du derimot ønsker å flytte, gir paragraf 7:268, ledd 1 deg en frist på seks måneder til å si opp. Dette må gjøres skriftlig eller ved rekommandert brev, med virkning fra den første dagen i den andre måneden etter oppsigelsen.
Dersom dere bodde sammen uten å være gift og uten formell status som medleietaker, får du en frist på seks måneder. Paragraf 7:268, ledd 2 BW gir denne fristen til den som hadde sitt faste bosted i boligen og som delte en varig felles husholdning med den avdøde leietakeren. Etter dette opphører bruksretten, med mindre domstolen bestemmer noe annet etter et søksmål som må reises innen disse seks månedene. Juridisch Loket (rettshjelpskontoret) oppsummerer det slik: «Du må vanligvis flytte ut 6 måneder etter dødsfallet.» Woonbond advarer uttrykkelig om at ugift samboende uten registrert partnerskap ikke automatisk blir medleietakere, «selv ikke om de har fått opprettet en samboeravtale hos notar».
Er du et myndig barn som bor hjemme uten status som medleietaker, gjelder den vanlige fristen på to måneder. Juridisch Loket forklarer tanken bak dette: «Du må vanligvis flytte ut etter 2 måneder. Loven tar nemlig utgangspunkt i at barn ikke skal bo sammen med foreldrene sine for alltid.» Den som faktisk oppfyller kravene til en varig felles husholdning, kan forsøke å bli omfattet av ledd 2, men for et voksent barn er dette sjelden en selvfølge.
Hvordan ber man domstolen om å få bo der lenger?
Dette kan bare gjøres gjennom prosedyren i paragraf 7:268, ledd 2, og kun innen seks måneder etter dødsfallet. Juridisch Loket forklarer: «Hvis utleieren ikke godtar forespørselen din, kan du bringe saken inn for retten innen 6 måneder etter dødsfallet.» Til denne prosedyren trenger du en advokat, og fristen er absolutt – kommer du for sent, mister du muligheten.
Retten vurderer tre forhold, som står oppført som avslagsgrunner i paragraf 7:268, ledd 3. For det første: Var det snakk om en varig felles husholdning? Juridisch Loket beskriver dette som «at dere hadde til hensikt å bo sammen over lang tid, og at dere delte på utgifter som leie, mat og strøm». For det andre: Har du økonomisk mulighet til å betale leien alene? Loven snakker her om utilstrekkelig økonomisk garanti for å kunne oppfylle leieforpliktelsene. For det tredje: Har du den nødvendige boliglisensen fra kommunen, dersom dette kreves i henhold til boligloven av 2014?
Begynn tidlig med å samle bevis for det første punktet. Felles kontoutskrifter, en delt strømregning, registrering på samme adresse over en lengre periode og vitneforklaringer veier tyngre enn en egenerklæring i ettertid. For øvrig kan en ugift samboer også bli medleietaker før et dødsfall inntreffer, enten ved en felles søknad til utleier eller via domstolen. Paragraf 7:267 BW krever i så fall minst to års felles bosted og en varig felles husholdning. Hvis man ordner dette i tide, slipper man å gå veien om en slik rettslig prosess.
Hvem betaler leien frem til kontrakten utløper?
Det er arvingene som må gjøre dette, ettersom de trer inn i den avdødes sted. Paragraf 4:182, ledd 1 BW fastsetter at arvingene automatisk overtar rettigheter som kan overføres, og ledd 2 tilføyer: «De blir juridisk sett ansvarlige for arvelaterens gjeld som ikke faller bort ved dennes død.» Leie for de gjenværende månedene er en slik gjeld.
Dette gjør valget rundt det å ta imot arven svært viktig. Intermaris beskriver praksisen slik: «Har du takket ja til arven? Da er du pliktig til å betale den (utestående) leien. I tillegg må du tømme boligen. Kostnader for eventuell utbedring av skader på boligen faller også på deg.» Dersom arven avvises av alle arvingene, sender du erklæringen om frasigelse av arv til utleier, og boligbyggelaget vil da tømme boligen selv.
Vær også oppmerksom på paragraf 7:268, ledd 5 BW: Den som urettmessig krever å fortsette leieforholdet, forblir økonomisk ansvarlig overfor utleier for den perioden vedkommende har brukt boligen, akkurat som om man var leietaker. Hvis det gjelder flere personer, er de solidarisk ansvarlige. Unngå derfor å bli boende «litt til» i den tro at det ikke medfører forpliktelser.
Hva må gjøres når boligen skal overleveres?
Arvingene har ansvaret for en ryddig og korrekt overlevering av boligen. Woonbond forklarer: «Dersom det ikke bor noen igjen i huset etter leietakerens død, har arvingene ansvaret for å levere boligen tilbake til utleier i god stand. Bare dersom arven avvises av samtlige arvinger, vil utbedringsarbeid og tilhørende kostnader falle på utleieren.»
Prosessen foregår i to trinn, noe som er en fordel for deg. Utleier skal først gjennomføre en forhåndsinspeksjon og skrive en rapport som viser hvilke utbedringer som kreves, med et kostnadsoverslag dersom du lar utleier gjøre jobben. Du har frem til den dagen leieforholdet opphører til å gjøre dette arbeidet selv. Like før eller på selve avslutningsdagen gjennomføres det en sluttbefaring, som dokumenteres i en overtakelsesprotokoll.
Ved denne sluttbefaringen kan utleier som hovedregel ikke påpeke nye mangler som burde vært oppdaget under den første inspeksjonen. Unntaket gjelder kun feil og mangler som ikke var synlige da, for eksempel fordi de var skjult bak møbler eller tepper. Dette gjelder også for hagen. Woonbond råder arvinger til å ta bilder av boligen som dokumentasjon på tilstanden – gjør gjerne dette, for diskusjoner om utbedringskostnader dukker ofte opp først flere uker senere.
Må bostøtten stanses?
Det trenger du ikke å gjøre selv. Det nederlandske organet Dienst Toeslagen skriver: «Kommunen gir oss beskjed når din far, mor, et familiemedlem eller en annen nærstående har gått bort. Vi stanser deretter bostøtten automatisk.» Innen seks uker vil du motta et kondolansebrev med et skjema for å oppnevne en kontaktperson, samt et foreløpig vedtak som bekrefter at utbetalingen har stoppet.
Du må imidlertid regne med et krav om tilbakebetaling. Innen åtte uker vil det komme et brev om dette: «Vi utbetaler fortsatt støtten for måneden etter dødsfallet, og noen ganger også for måneden etter der igjen. Dette kan vi dessverre ikke forhindre. Vi ber deg derfor om å betale tilbake støtten for disse månedene.» Ikke betal dette uten å tenke deg om, for Dienst Toeslagen advarer selv: «Betaler du tilbake bostøtte til oss? Da kan det hende du automatisk aksepterer hele arven – og dermed også eventuell gjeld.» Hvis du ennå ikke vet om du vil ta imot arven, bør du ringe skatteetatens telefonlinje for pårørende og be om utsettelse.
Hvis du selv skal bli boende i boligen, avhenger veien videre av din situasjon. Hvis det var den avdøde som mottok bostøtten og du bodde der sammen med vedkommende, gjelder følgende: «Vi kan ikke overføre bostøtten direkte til en annen beboer. Derfor stanser utbetalingen. Blir du den nye leietakeren? Da kan du søke om bostøtte på nytt i eget navn.» Dersom det var en registrert støttepartner på samme adresse, vil Dienst Toeslagen overføre bostøtten til dennes navn. Hvis det var du som mottok bostøtten og den avdøde var registrert som samboer, vil støtten din bli justert – den avdødes inntekt tas ut av beregningen fra dødsfallet av, og du vil motta et nytt foreløpig vedtak innen fem uker.
Ønsker du hjelp med det praktiske etter et dødsfall? Opprett en Solace Care-konto eller les flere veiledninger her.
