Hvis leietakeren dør og det ikke er noen igjen i boligen som har rett til å overta leieforholdet, avsluttes leiekontrakten automatisk ved utgangen av den andre måneden etter dødsfallet. Arvingene har mulighet til å avslutte kontrakten tidligere, nærmere bestemt ved utgangen av den første måneden etter dødsfallet. Dette er fastsatt i nederlandsk lovgivning (artikkel 7:268 ledd 6 i den nederlandske sivilloven). Det er viktig å være klar over at et dødsfall ikke automatisk avslutter leieforholdet på selve dødsdagen. Lovverket er tydelig på dette: Leieforholdet opphører ikke umiddelbart ved leietakers eller utleiers død. Hvem som får bli boende og hvem som må flytte, avhenger helt av det juridiske forholdet til den avdøde leietakeren — og det er her forskjellen mellom seks måneder og to måneder ligger.
Når opphører leiekontrakten helt nøyaktig?
Lovteksten er uvanlig konkret. Den fastslår at dersom det ikke er noen personer som har rett til å overta leien, avsluttes denne ved utgangen av den andre måneden etter leietakerens bortgang. Arvingene har rett til å bringe leieforholdet til opphør ved utgangen av den første måneden etter dødsfallet.
Hvis noen for eksempel går bort 15. februar, løper kontrakten automatisk ut 30. april. Hvis arvingene ønsker å slippe leieutgiftene raskere, kan de si opp avtalen med virkning fra 31. marianne. Dette er en god grunn til å handle raskt: Hver måned som går, betyr en ekstra måned med leie som må dekkes av dødsboet. Boligbyggelag bekrefter denne regelen i sine egne vilkår — for eksempel skriver selskapet Intermaris: «Leiekontrakten opphører automatisk ved utgangen av den andre måneden etter dødsfallet. Det fastslår loven. Arvingene har også mulighet til å si opp leien tidligere.»
Dersom arven ble fordelt etter de lovbestemte reglene for arv, er det ikke alle arvinger som har rett til å si opp avtalen tidligere, men ektefellen eller den registrerte partneren. Det er ikke tillatt å fravike disse reglene til ugunst for de beskyttede personene eller arvingene; en leiekontrakt som pålegger en kortere frist, vil være ugyldig på dette punktet.
Hvem kan fortsette å bo i boligen?
Dette avhenger av din posisjon i kontrakten, og loven skiller tydelig mellom tre kategorier.
Hvis du er ektefelle eller registrert partner, blir du automatisk medleietaker. Loven fastsetter at ektefelle eller registrert partner har rett til å være medleietaker så lenge boligen fungerer som vedkommendes hovedsakelige bosted, uavhengig av om leiekontrakten ble inngått før eller etter ekteskapet. Som medleietaker fortsetter du ganske enkelt leieforholdet. Leietakerforeningen bekrefter: «Gjennom ekteskap eller registrert partnerskap blir en partner automatisk medleietaker. Dette skjer av seg selv, uten at det kreves noen rettsavgjørelse.» Det eneste som trengs, er å gi skriftlig beskjed til utleier om at du viderefører leieavtalen. Hvis du derimot ønsker å flytte, gir loven deg seks måneder til å si opp avtalen skriftlig, med virkning fra første dag i den andre måneden etter oppsigelsen.
Hvis dere bodde sammen uten å være gift eller registrert som medleietakere, får du seks måneder på deg. Loven gir denne fristen til den som hadde sitt faste bosted i boligen og som delte en varig og felles husholdning med den avdøde leietakeren. Etter dette opphører retten til å bo der, med mindre domstolen bestemmer noe annet etter et krav som må være reist innen de seks månedene. Juridisk rådgivning oppsummerer det slik: «Du må vanligvis flytte 6 måneder etter dødsfallet.» Leietakerforeningen advarer spesielt om at samboere uten registrert partnerskap ikke blir medleietakere automatisk, «selv ikke om de har opprettet en samboeravtale hos notarius publicus».
Hvis du er et hjemmeboende myndig barn uten status som medleietaker, gjelder den vanlige fristen på to måneder. Juridisk rådgivning forklarer tanken bak dette: «Du må vanligvis flytte etter 2 måneder. Loven tar utgangspunkt i at barn ikke skal bo hos foreldrene sine for alltid.» Den som faktisk oppfyller kravene til en varig, felles husholdning kan forsøke å søke om unntak, men for et voksent barn er dette sjelden en selvfølge.
Hvordan ber man retten om å få bo der lenger?
Dette kan bare gjøres gjennom de særskilte unntaksreglene, og kun innen seks måneder etter dødsfallet. Det juridiske rådgivningskontoret opplyser: «Hvis utleieren din ikke godtar forespørselen din, kan du bringe saken inn for retten innen 6 måneder etter dødsfallet.» Til denne prosessen trenger du en advokat, og fristen er absolutt — hvis du er for sent ute, mister du muligheten.
Retten vurderer tre ting, som fungerer som avslagsgrunner i loven. For det første: Var det snakk om en varig og felles husholdning? Juridisk rådgivning beskriver dette som «at dere hadde til hensikt å bo sammen over lang tid, og at dere delte på utgifter som leie, matinnkjøp og strøm.» For det andre: Har du økonomisk evne til å betale leien alene? Loven krever tilstrekkelig økonomisk sikkerhet for at leieforpliktelsene blir overholdt. For det tredje: Har du eventuell nødvendig kommunal botillatelse dersom kommunen krever dette?
Begynn tidlig med å samle bevis for det første punktet. Felles kontoutskrifter, en delt strømregning, registrering på samme adresse over en lengre periode og vitneforklaringer veier tyngre enn en egenerklæring i ettertid. For øvrig kan en samboer også bli medleietaker før et dødsfall inntreffer, enten ved en felles forespørsel til utleier eller gjennom rettens vei — til dette kreves det vanligvis minst to års felles botid og en varig felles husholdning. Hvis man ordner dette i tide, slipper man å gå gjennom denne krevende prosessen i en sårbar tid.
Hvem betaler leien frem til kontrakten avsluttes?
Det er arvingene som må gjøre dette, ettersom de trer inn i avdødes rettigheter og plikter. Loven bestemmer at arvingene automatisk overtar rettigheter som kan overføres, og legger til: «De blir automatisk ansvarlige for arvelaters gjeld som ikke faller bort ved dødsfallet.» Husleie for de resterende månedene er en slik gjeld.
Dette gjør valget rundt det å ta imot arven svært viktig. Boligbyggelaget Intermaris forklarer praksisen slik: «Har du takket ja til arven? Da er du forpliktet til å betale den (utestående) leien. I tillegg må du tømme boligen. Kostnader for eventuell utbedring av skader på boligen faller på din kappe.» Hvis alle arvingene frasier seg arven, sender du dokumentasjon på dette til utleieren, og boligbyggelaget vil da tømme boligen selv.
Vær også oppmerksom på at den som urettmessig krever å fortsette leieforholdet, forblir økonomisk ansvarlig overfor utleier for perioden de bruker boligen, akkurat som om de var leietakere. Hvis det gjelder flere personer, er de solidarisk ansvarlige. Unngå derfor å bli boende «litt til» i den tro at det ikke medfører forpliktelser.
Hva må gjøres ved tilbakelevering av boligen?
Arvingene har ansvaret for en ryddig og korrekt overlevering. Leietakerforeningen opplyser: «Dersom det ikke bor noen igjen i huset etter leietakerens bortgang, har arvingene ansvaret for å levere boligen tilbake til utleieren i god stand. Kun dersom arven er avvist av alle arvinger, faller utbedringsarbeid og tilhørende kostnader på utleieren.»
Prosessen foregår i to trinn, noe som er en fordel for deg. Utleier skal gjennomføre en forhåndsinspeksjon og skrive en rapport som viser hvilket arbeid som kreves, med et prisoverslag dersom du lar utleier gjøre jobben. Du har helt frem til leieforholdets siste dag på å utføre dette arbeidet selv. Rett før eller på selve avslutningsdagen gjennomføres den endelige inspeksjonen, som dokumenteres i en sluttrapport.
Ved denne sluttinspeksjonen kan utleier i utgangspunktet ikke kreve utbedret nye mangler som burde vært oppdaget under den første inspeksjonen. Unntaket gjelder kun feil som ikke var synlige da, for eksempel fordi de var skjult bak møbler eller tepper. Dette gjelder også for hagen. Leietakerforeningen råder arvinger til å fotografere boligen slik den forlates som bevis — gjør dette, da diskusjoner om reparasjonskostnader ofte først dukker opp flere uker senere.
Må bostøtten stanses?
Ikke av deg. Myndighetene opplyser: «Kommunen gir oss beskjed når en nærstående har gått bort. Vi stanser deretter bostøtten automatisk.» Innen seks uker vil det komme et brev med informasjon og et skjema for å oppgi en kontaktperson, i tillegg til et vedtak som bekrefter at støtten er avsluttet.
Du må imidlertid regne med et krav om tilbakebetaling. Innen åtte uker kommer det et brev om dette: «Vi utbetaler noen ganger støtte for måneden etter dødsfallet, og av og til også for måneden deretter. Dette kan vi dessverre ikke forhindre i systemene våre. Derfor ber vi deg om å betale tilbake støtten for disse månedene.» Ikke betal dette uten å tenke deg om, for myndighetene advarer selv: «Hvis du betaler tilbake beløpet til oss, kan det i noen tilfeller tolkes som at du automatisk aksepterer hele arven — og dermed også eventuell gjeld.» Hvis du ennå ikke har bestemt deg for om du vil ta imot arven, bør du kontakte skatteetaten eller hjelpetelefonen for pårørende og be om utsettelse.
Hvis du selv skal fortsette å bo i boligen, avhenger veien videre av din situasjon. Hvis det var den avdøde som mottok bostøtten og du bodde der sammen med vedkommende, gjelder følgende: «Bostøtten kan ikke overføres direkte til en medboer. Derfor stanser utbetalingen. Hvis du blir den nye leietakeren, må du søke om bostøtte på nytt i eget navn.» Hvis dere var registrerte partnere på samme adresse, vil myndighetene overføre støtten til ditt navn. Hvis det var du som mottok bostøtten og den avdøde bodde sammen med deg, vil støtten din bli justert — den avdødes inntekt tas ut av beregningen fra og med dødsfallet, og du vil motta et nytt vedtak innen fem uker.
Ønsker du hjelp med det praktiske etter et dødsfall? Opprett en Solace Care-konto eller les flere veiledere.
