At arve et hus i Nederlandene betyder, at du skal træffe et valg: vil du selv bo i det, leje det ud, sælge det — eller sammen med de andre arvinger beslutte, hvad der skal ske med boligen. Denne guide handler om nederlandske regler, og det er den nederlandske skattemyndighed Belastingdienst, der opkræver arveafgiften (erfbelasting). Skattemæssigt er hovedreglen overskuelig: I den nederlandske arveafgift tæller boligen med til sin WOZ-værdi minus den resterende boliggæld. WOZ-værdien (WOZ-waarde) er den værdi, som den nederlandske kommune hvert år fastsætter for boligen. Du kan i angivelsen selv vælge, om du vil bruge WOZ-værdien for dødsåret eller året efter — vælg den laveste, da det direkte sparer dig for afgift. Derudover gælder de almindelige nederlandske fribeløb: For arv i 2026 betaler en partner først arveafgift af det, der overstiger 828.035 €, og et barn af det, der overstiger 26.230 €. Denne guide fører dig igennem afgifterne, boliglånet og de valg, du står over for som arving.
Hvor meget nederlandsk arveafgift skal du betale af et arvet hus?
Den nederlandske skattemyndighed Belastingdienst beregner afgiften ud fra boligens WOZ-værdi, ikke ud fra markedsværdien eller salgsprisen. Fra WOZ-værdien fratrækkes den resterende boliggæld, og af det resterende beløb beregnes den almindelige arveafgift. Med satserne for 2026 betyder det: Af det, der overstiger fribeløbet, betaler en partner eller et barn 10 % af de første 158.669 € og 20 % af resten — børnebørn og andre arvinger betaler højere satser. Valget af WOZ-år (dødsåret eller året efter) træffer du i angivelsen; i et faldende marked er værdien for det senere år ofte lavere, i et stigende marked værdien for dødsåret. Hvis boligen er udlejet, gælder der særlige regler for værdiansættelse. Vær også opmærksom på fristen for den nederlandske arveafgift (erfbelasting). Ved dødsfald i 2026 skal arveafgiftsangivelsen være modtaget hos Belastingdienst senest på datoen i brevet om indberetning. Datoen ligger tyve måneder efter dødsfaldet. Ved dødsfald i 2025 eller tidligere er fristen otte måneder. Kontrollér altid datoen i brevet (mere om indberetningsfristen).
Hvad sker der med boliglånet, når du arver et hus?
Efter nederlandsk ret vælger hver arving, hvordan arven skal modtages. Den, der modtager arven uden forbehold (zuiver aanvaarden), arver også gælden — herunder det boliglån, der stadig hviler på huset — og kan komme til at betale gæld, der overstiger værdierne, med egne midler. Der kan gælde en undtagelse for uventet gæld, som du ikke kendte til og heller ikke med rimelighed kunne have opdaget. Beskyttelsen er ikke automatisk: Du skal henvende dig til den nederlandske domstol (kantonrechter) inden tre måneder efter, at du opdagede gælden. Før arven er fordelt, kan du bede om efterfølgende at modtage arven med forbehold; efter fordelingen kan du bede om at blive fritaget for at betale gælden. Nogle gange er der knyttet en overlijdensrisicoverzekering (nederlandsk dødsfaldsforsikring) til boliglånet: Hvis den kommer til udbetaling, kan lånet blive helt eller delvist indfriet, hvilket kan påvirke familiens økonomiske vurdering. Undersøg derfor dette som det allerførste hos långiveren. Hvis du ønsker at beholde huset, vurderer banken, om du kan overtage lånet ud fra din egen indkomst. Hvis du er i tvivl om, hvorvidt arven samlet set er positiv — for eksempel ved et højt boliglån og et usikkert boligmarked — kan du overveje at modtage arven med forbehold (beneficiair aanvaarden). Så hæfter du ikke personligt med din egen formue for gælden, men gælden skal først betales af arven, før noget fordeles (vereffenen). Både modtagelse med forbehold og afkald på arven kræver en erklæring ved den nederlandske domstol (rechtbank). Vær opmærksom på, at du kan anses for at have modtaget arven uden forbehold, hvis du for eksempel sælger ting fra boet eller betaler boets regninger, før du har truffet dit valg. At betale begravelsen af arven betyder derimod ikke i sig selv, at du har modtaget arven uden forbehold. Læs mere hos den nederlandske regering (Rijksoverheid, på nederlandsk).
Hvad kan du gøre med et arvet hus?
Hvis du er enearving, kan du vælge selv at flytte ind i huset, leje det ud eller sælge det. Hvis der er flere arvinger, er de mest almindelige veje enten at sælge boligen i fællesskab og dele provenuet, eller at én arving overtager huset og køber de andre ud til den vurderede værdi. Hvis det står i testamentet, at én arving — ofte den længstlevende — må blive boende i huset, får denne brugsretten (vruchtgebruik), mens de andre får den nøgne ejendomsret (blote eigendom): De ejer huset, men må hverken selv bo i det eller sælge det, så længe brugsretten løber. For den nederlandske indkomstskat gælder: Bor du selv i huset, opgøres det i box 1 (egen bolig); lejer du det ud eller lader du det stå tomt, beskattes det i box 3. Arvingerne bliver ejere gennem arven, men i det nederlandske ejendomsregister står afdøde fortsat som ejer, indtil et nederlandsk arvebevis (verklaring van erfrecht; vejledning på nederlandsk) er indskrevet hos Kadaster. Indskrivningen er ikke obligatorisk, men anbefales, og kun en nederlandsk notar kan foretage den. Selve indskrivningen hos Kadaster er gratis, men notaren kan tage betaling for at udarbejde arvebeviset.
Ofte stillede spørgsmål om at arve et hus i Nederlandene
Hvilken WOZ-værdi skal jeg bruge i angivelsen af nederlandsk arveafgift?
Du kan vælge mellem WOZ-værdien for dødsåret eller året efter. Vælg den laveste — det er fuldt ud tilladt.
Skal jeg betale nederlandsk overdragelsesskat (overdrachtsbelasting), når jeg arver et hus?
Ved selve arven handler det primært om arveafgift. Hvis en arving senere køber de andre ud, kan der komme skatter og notarudgifter ved den fordeling — lad den nederlandske notar regne på den bedste løsning.
Hvad hvis huset er mindre værd end boliglånet?
Hvis boliglånet er højere end husets værdi, mindsker det arven. Overvej at modtage arven med forbehold, før du foretager dig noget med boligen. Har du først modtaget arven uden forbehold, kan du som udgangspunkt ikke fortryde. Ved uventet gæld kan du henvende dig til kantonrechter, men kun inden tre måneder efter, at du opdagede gælden.
Skal huset sælges hurtigt?
Nej, der er ingen lovmæssig tidsfrist for, hvornår huset skal være solgt. Du skal dog være opmærksom på de løbende udgifter — herunder renter, forsikring, varme og strøm — samt fristen for at indsende angivelsen af nederlandsk arveafgift: tyve måneder efter dødsfaldet ved dødsfald i 2026, otte måneder ved dødsfald i 2025 eller tidligere. Kontrollér datoen i brevet om indberetning.
Har du brug for omsorgsfuld hjælp til det praktiske efter et dødsfald? Opret en Solace Care-konto eller læs flere af vores guides.
