Å arve en bolig i Nederland innebærer valg: vil du bo der selv, leie den ut, selge den – eller bestemme hva som skal skje med boligen sammen med de andre arvingene? Denne veiledningen gjelder nederlandske regler, og det er den nederlandske skattemyndigheten Belastingdienst som krever inn arveavgiften (erfbelasting). Skattemessig er hovedregelen oversiktlig: i den nederlandske arveavgiften teller boligen med for WOZ-verdien minus gjenværende boliglånsgjeld. WOZ-verdien (WOZ-waarde) er verdien den nederlandske kommunen fastsetter for boligen hvert år. Du kan selv velge i skattemeldingen om du vil bruke WOZ-verdien for dødsfallsåret eller året etter – velg den laveste, det sparer deg direkte for avgift. I tillegg gjelder de vanlige nederlandske fribeløpene: for arv i 2026 betaler en partner først arveavgift av det som overstiger €828 035, og et barn av det som overstiger €26 230. Denne veiledningen går gjennom skattene, boliglånet og valgene du har som arving.
Hvor mye nederlandsk arveavgift betaler du for en arvet bolig?
Den nederlandske skattemyndigheten Belastingdienst beregner verdien ut fra WOZ-verdien, ikke markedsverdien eller salgsprisen. Fra WOZ-verdien trekkes den gjenværende boliglånsgjelden fra; den vanlige arveavgiften gjelder for restbeløpet. For satsene i 2026 betyr dette: over fribeløpet betaler en partner eller et barn 10 % på de første €158 669 og 20 % på det overskytende – barnebarn og andre arvinger betaler høyere satser. Valget av WOZ-år (dødsfallsåret eller året etter) gjør du i skattemeldingen; i et synkende marked er verdien for det senere året ofte lavere, i et stigende marked verdien for dødsfallsåret. Hvis boligen er utleid, gjelder egne verdsettelsesregler. Og vær oppmerksom på innleveringsfristen. Ved dødsfall i 2026 må skattemeldingen for nederlandsk arveavgift (erfbelasting) være mottatt av Belastingdienst senest på datoen i brevet om innlevering. Datoen er tjue måneder etter dødsfallet. Ved dødsfall i 2025 eller tidligere er fristen åtte måneder. Kontroller alltid datoen i brevet om innlevering (mer om innleveringsfristen).
Hva skjer med boliglånet når du arver en bolig?
Etter nederlandsk rett velger hver arving hvordan arven skal mottas. Den som mottar arven uten forbehold (zuiver aanvaarden), arver også gjelden – og dermed også boliglånet som fortsatt hviler på boligen – og kan måtte betale gjeld som overstiger verdiene, med egne penger. Et unntak kan gjelde uventet gjeld som du ikke kjente til og heller ikke med rimelighet kunne ha oppdaget. Beskyttelsen er ikke automatisk: du må henvende deg til den nederlandske domstolen (kantonrechter) innen tre måneder etter at du oppdaget gjelden. Før arven er fordelt, kan du be om å få motta arven med forbehold i ettertid; etter fordelingen kan du be om å bli fritatt fra å betale gjelden. Noen ganger er en overlijdensrisicoverzekering (nederlandsk dødsrisikoforsikring) knyttet til boliglånet: hvis denne utbetales, kan boliglånet bli helt eller delvis innfridd, noe som kan påvirke familiens økonomiske vurdering. Undersøk derfor dette først med långiveren. Hvis du ønsker å beholde boligen, vil banken vurdere om du kan overta boliglånet basert på din egen inntekt. Er du usikker på om arven totalt sett er positiv – for eksempel ved et høyt boliglån og et usikkert boligmarked – kan du vurdere å motta arven med forbehold (beneficiair aanvaarden). Da er du ikke personlig ansvarlig for gjelden med din egen formue, men gjelden skal først dekkes av arven før noe fordeles (vereffenen). Både mottak med forbehold og det å gi avkall på arven krever en erklæring ved den nederlandske domstolen (rechtbank). Vær oppmerksom på at du kan anses å ha mottatt arven uten forbehold hvis du for eksempel selger eiendeler fra boet eller betaler boets regninger før du har bestemt deg. Å betale begravelsen fra arven regnes derimot ikke i seg selv som at du har mottatt arven uten forbehold. Les mer hos den nederlandske regjeringen (Rijksoverheid, på nederlandsk).
Hva kan du gjøre med en arvet bolig?
Hvis du er enearving, kan du flytte inn selv, leie ut boligen eller selge den. Hvis det er flere arvinger, er de vanlige løsningene enten å selge sammen og dele salgssummen, eller at én arving overtar boligen og kjøper ut de andre til takstverdi. Hvis det står i testamentet at én arving – ofte den gjenlevende – har rett til å bo i boligen, får denne bruksretten (vruchtgebruik), mens de andre får den nakne eiendomsretten (blote eigendom): de eier boligen, men kan verken bo der selv eller selge den så lenge bruksretten løper. For nederlandsk inntektsskatt gjelder: bor du der selv, føres boligen i box 1 (egen bolig); leier du den ut eller lar den stå tom, skattlegges den i box 3. Arvingene blir eiere gjennom arven, men i det nederlandske eiendomsregisteret står avdøde oppført som eier til et nederlandsk arvebevis (verklaring van erfrecht; veiledning på nederlandsk) er registrert hos Kadaster. Registreringen er ikke obligatorisk, men anbefales, og bare en nederlandsk notar kan sørge for den. Selve registreringen hos Kadaster er gratis, men notaren kan ta betalt for å sette opp arvebeviset.
Ofte stilte spørsmål om å arve bolig i Nederland
Hvilken WOZ-verdi bruker jeg i skattemeldingen for nederlandsk arveavgift?
Du kan velge: WOZ-verdien for dødsfallsåret eller for året etter. Velg den laveste – det er fullt tillatt.
Betaler jeg nederlandsk overføringsskatt (overdrachtsbelasting) når jeg arver en bolig?
Ved selve arven er det først og fremst arveavgift som gjelder. Hvis én arving senere kjøper ut de andre, kan det påløpe skatter og notarkostnader ved dette oppgjøret – la den nederlandske notaren regne på den beste fremgangsmåten.
Hva om boligen er verdt mindre enn gjelden?
Hvis boliglånet er høyere enn boligens verdi, reduserer det arven. Vurder å motta arven med forbehold før du gjør noe med boligen. Har du først mottatt arven uten forbehold, kan du som hovedregel ikke angre. Ved uventet gjeld kan du henvende deg til kantonrechter, men bare innen tre måneder etter at du oppdaget gjelden.
Må boligen selges raskt?
Nei, det er ingen lovpålagt tidsfrist for salg. Men husk på løpende kostnader – boliglånsrenter, forsikring, energi – og fristen for å levere skattemeldingen om nederlandsk arveavgift: tjue måneder etter dødsfallet ved dødsfall i 2026, åtte måneder ved dødsfall i 2025 eller tidligere. Kontroller datoen i brevet om innlevering.
Ønsker du hjelp med det praktiske etter et dødsfall? Opprett en konto hos Solace Care eller les flere av våre veiledninger.
