Hvis lejeren dør, og der ikke er nogen efterladte i boligen, som har ret til at overtage lejemålet, ophører lejekontrakten automatisk ved udgangen af den anden måned efter dødsfaldet. Arvinger har ret til at opsige kontrakten tidligere, nemlig til udgangen af den første måned efter dødsfaldet. Dette er fastsat i artikel 7:268, stk. 6, i den hollandske civillovbog (Burgerlijk Wetboek). Det er vigtigt at vide: Et dødsfald afslutter ikke automatisk lejemålet på selve dagen. Artikel 7:229, stk. 1, i civillovbogen er helt klar på dette punkt: ”Lejerens eller udlejerens død bringer ikke lejemålet til ophør.” Hvem der må blive boende, og hvem der skal flytte, afhænger helt af det juridiske forhold til den afdøde lejer – og heri ligger forskellen på seks måneder og to.
Hvornår ophører lejekontrakten helt præcist?
Lovteksten er usædvanligt konkret. Artikel 7:268, stk. 6, lyder: ”Hvis der ikke er nogen personer, der i henhold til denne artikel fortsætter lejemålet, ophører dette ved udgangen af den anden måned efter lejerens død. Arvingerne har ret til at bringe lejemålet til ophør ved udgangen af den første måned efter lejerens død.”
Hvis en person for eksempel dør den 15. februar, løber kontrakten automatisk til og med den 30. april. Hvis arvingerne ønsker at slippe for lejeomkostningerne hurtigere, kan de opsige lejemålet til den 31. marts. Det er en god grund til at handle hurtigt: Hver måned, man lader gå, er en måneds leje, som skal betales af dødsboet. Boligselskaber bekræfter samme regel i deres egne vilkår – Intermaris skriver: ”Lejekontrakten ophører automatisk ved udgangen af den anden måned efter dødsfaldet. Det siger loven. Arvinger har også ret til at opsige lejemålet tidligere.”
Hvis boet var fordelt efter den lovbestemte arvefordeling i artikel 4:13 i civillovbogen, tilkommer retten til at opsige tidligere ikke alle arvinger, men derimod ægtefællen eller den registrerede partner. Der må desuden ikke afviges fra denne artikel til ugunst for de beskyttede personer eller arvingerne; en lejekontrakt, der pålægger en kortere frist, er på dette punkt ugyldig.
Hvem må blive boende i boligen?
Det afhænger af din status på lejekontrakten, og loven skelner mellem tre klart opdelte kategorier.
Hvis du er ægtefælle eller registreret partner, er medlejer automatisk din status. Artikel 7:266, stk. 1, i civillovbogen fastslår, at ægtefællen eller den registrerede partner automatisk er medlejer, så længe boligen fungerer som vedkommendes primære bolig, uanset om lejekontrakten er indgået før eller efter ægteskabet. Som medlejer fortsætter du blot lejemålet som lejer. Woonbond (Lejerforeningen) bekræfter: ”Ved ægteskab eller registreret partnerskab bliver en partner automatisk medlejer. Dette sker helt af sig selv, uden at der kræves en retsafgørelse.” Det eneste, der skal gøres, er skriftligt at meddele udlejeren, at du fortsætter lejemålet. Hvis du derimod ønsker at flytte, giver artikel 7:268, stk. 1, dig seks måneder til at opsige lejemålet, enten via stævningsmand eller anbefalet brev, med virkning fra den første dag i den anden måned efter opsigelsen.
Hvis I boede sammen uden at være gift og uden medlejerstatus, får du seks måneder. Artikel 7:268, stk. 2, i civillovbogen giver denne frist til den, der havde sin primære bolig på adressen og førte en varig, fælles husholdning med den afdøde lejer. Derefter ophører retten, medmindre domstolen bestemmer andet efter et søgsmål, der er anlagt inden for de seks måneder. Det juridiske rådgivningscenter Juridisch Loket opsummerer det således: ”Du skal normalt flytte 6 måneder efter dødsfaldet.” Woonbond advarer udtrykkeligt om, at ugifte samlevende uden registreret partnerskab ikke automatisk er medlejere, ”selvom de har fået oprettet en samlivskontrakt hos en notar”.
Hvis du er et hjemmeboende myndigt barn uden medlejerstatus, gælder den almindelige to-måneders frist. Juridisch Loket forklarer tankegangen bagved: ”Du skal normalt flytte efter 2 måneder. Loven går nemlig ud fra, at børn ikke bliver boende hos deres forældre evigt.” Den, der rent faktisk opfylder kravene til en varig, fælles husholdning, kan forsøge at blive omfattet af stk. 2, men det er sjældent en selvfølge for et voksent barn.
Hvordan anmoder man domstolen om lov til at blive boende længere?
Dette kan kun ske via proceduren i artikel 7:268, stk. 2, og udelukkende inden for seks måneder efter dødsfaldet. Juridisch Loket skriver: ”Hvis din udlejer ikke accepterer din anmodning, kan du gå rettens vej inden for 6 måneder efter dødsfaldet.” Til denne procedure skal du bruge en advokat, og fristen er absolut – hvis du kommer for sent, mister du muligheden.
Dommeren ser på tre ting, som er formuleret som afvisningsgrunde i artikel 7:268, stk. 3. For det første: Var der tale om en varig, fælles husholdning? Juridisch Loket beskriver det som, ”at I havde til hensigt at bo sammen i lang tid, og at I delte udgifterne til for eksempel leje, indkøb og energi.” For det andet: Kan du betale lejen alene? Loven taler om utilstrækkelig økonomisk garanti for en ordentlig opfyldelse af lejemålet. For det tredje: Har du, såfremt kommunen kræver det, en boligtilladelse i henhold til boligloven af 2014?
Sørg for at indsamle dokumentation for det første spørgsmål tidligt. Fælles kontoudtog, en delt energiregning, tilmelding på samme adresse over en længere periode samt vidneudsagn vejer tungere end en efterfølgende erklæring. Desuden kan en ugift bofælle også blive medlejer allerede inden et dødsfald, enten via en fælles anmodning til udlejeren eller gennem domstolen – hertil kræver artikel 7:267 i civillovbogen mindst to års bopæl og en varig, fælles husholdning. Hvis man ordner dette i tide, behøver man aldrig at gennemgå denne proces.
Hvem betaler lejen, indtil kontrakten ophører?
Det gør arvingerne, da de indtræder i afdødes sted. Artikel 4:182, stk. 1, i civillovbogen fastslår, at arvingerne automatisk indtræder i de rettigheder, der kan overdrages, og stk. 2 tilføjer: ”De bliver automatisk skyldnere for arveladerens gæld, som ikke ophører ved dennes død.” Lejen for de resterende måneder er en sådan gæld.
Det gør valget omkring accept af arven yderst relevant. Intermaris formulerer praksis således: ”Har du accepteret arven? Så er du forpligtet til at betale den (manglende) leje. Derudover skal du også tømme boligen. Omkostninger til eventuel udbedring af skader på boligen er for din regning.” Hvis arven afvises af alle arvinger, sender du erklæringen om arveafkald til udlejeren, hvorefter boligselskabet selv rydder indboet.
Vær også opmærksom på artikel 7:268, stk. 5, i civillovbogen: Den, der uretmæssigt påberåber sig ret til at fortsætte lejemålet, forbliver ansvarlig over for udlejeren for den periode, hvor vedkommende benyttede boligen, som var vedkommende lejer. Hvis der er flere af sådanne personer, hæfter de solidarisk. Bliv derfor ikke boende ”lige lidt endnu” i den tro, at det er uforpligtende.
Hvad skal der ske ved aflevering af boligen?
Arvingerne er ansvarlige for en korrekt aflevering. Woonbond skriver: ”Hvis der ikke er nogen beboere tilbage i huset efter lejerens død, er arvingerne ansvarlige for en korrekt aflevering til udlejeren. Kun hvis arven er afvist af alle arvinger, vil udbedringsarbejde og de dertil knyttede omkostninger være for udlejerens regning.”
Proceduren forløber i to trin, og det er til din fordel. Udlejeren skal foretage et forsyn og udarbejde en rapport, der beskriver, hvilket arbejde der er nødvendigt, med et overslag over omkostningerne, hvis du lader udlejeren udføre arbejdet. Du har frem til og med den dag, hvor lejemålet ophører, til selv at udføre dette arbejde. Lige før eller på selve dagen følger det endelige syn, som dokumenteres i en endelig synsrapport.
Ved dette endelige syn må udlejeren som udgangspunkt ikke påpege nye mangler, som kunne have været konstateret ved det første syn. Undtagelsen er begrænset til mangler, der ikke var synlige dengang, for eksempel fordi de var skjult bag møbler eller gulvtæpper. Dette gælder også for haven. Woonbond råder arvinger til at fotografere boligens stand ved aflevering som dokumentation – gør endelig det, da en diskussion om udbedringsomkostninger ofte først opstår flere uger senere.
Skal boligstøtten standses?
Ikke af dig. Udbetaling Danmark (Dienst Toeslagen) skriver: ”Kommunen giver os besked om, at din far, mor, et familiemedlem eller en anden pårørende er afgået ved døden. Herefter standser vi automatisk boligstøtten.” Inden for seks uger følger et kondolencebrev med en blanket til at udpege en kontaktperson samt en foreløbig opgørelse, der viser, at støtten er standset.
Du må dog forvente et tilbagebetalingskrav. Inden for otte uger kommer der et brev herom: ”Vi udbetaler stadig støtten for måneden efter dødsfaldet. Og nogle gange også for måneden efter igen. Dette kan vi desværre ikke forhindre. Derfor beder vi dig om at betale støtten for disse måneder tilbage til os.” Betal ikke dette uden at tænke dig om, for myndighederne advarer selv: ”Betaler du støtte tilbage til os? Så accepterer du måske automatisk hele arven. Det vil sige også eventuel gæld.” Hvis du endnu ikke ved, om du vil modtage arven, så ring til Skatteforvaltningens telefonlinje for pårørende og bed om henstand.
Hvis du selv bliver boende i boligen, afhænger fremgangsmåden af din status. Hvis afdøde modtog boligstøtten, og du var medbeboer, gælder følgende: ”Vi kan ikke overflytte boligstøtten til en medbeboers navn. Derfor stopper boligstøtten. Bliver du den nye lejer? Så kan du bagefter selv søge om boligstøtte.” Hvis der var en støttepartner på samme adresse, overfører myndighederne boligstøtten til dennes navn. Hvis du modtog boligstøtten, og afdøde var din medbeboer, vil din støtte blive reguleret – medbeboerens indkomst tæller ikke med fra dødsfaldet, og du modtager en ny foreløbig opgørelse inden for fem uger.
Ønsker du hjælp til de praktiske ting efter et dødsfald? Opret en Solace Care-konto eller læs flere guider.
