Å arve en bolig reiser raskt spørsmål om skatt: må jeg betale når jeg arver, og hva skjer om jeg selger? Her får du en oversikt over reglene – og hva du bør være oppmerksom på.
Må man betale skatt når man arver en bolig?
Selve det å arve utløser ikke inntektsskatt. Det eneste som betales av arven, er boavgift (arveavgift) — 0 % til ektefelle og 15 % til barn og øvrig nær familie for den delen som overstiger bunnfradraget (392 300 kr i 2026). Skatt kan først bli aktuelt dersom boligen senere selges med gevinst. Du kan lese mer om satser og bunnfradrag i vår guide til boavgift.
Hva skjer dersom boligen selges?
Her er parcelhusregelen (primærboligregelen) sentral: en helårsbolig kan selges skattefritt dersom den har fungert som bolig for eieren i eierperioden.
Selger dødsboet boligen: Dersom avdøde kunne ha solgt skattefritt etter reglene for primærbolig, kan boet også selge skattefritt.
Overtar du som arving boligen og selger senere: Da får du kun skattefri behandling dersom du selv oppfyller bopliktkravet (altså at du har bodd i den). Avdødes botid overføres ikke automatisk til deg.
Vær oppmerksom på at boplikten handler om faktisk beboelse – det er ikke nok å flytte folkeregisteradressen sin til boligen i en kort periode uten faktisk å bo der. Skattemyndighetene ser på de faktiske forholdene. Vurderer du å flytte inn i den arvede boligen og selge senere, er det derfor en god idé å få rådgivning om hva som kreves før du tar en avgjørelse.
Hvilken verdi arver du boligen til?
Boligens skattemessige inngangsverdi er den verdien den settes til i booppgjøret. Et dødsbo kan som utgangspunkt verdivurdere fast eiendom innenfor ±15 % av den siste offentlige eiendomsvurderingen (etter den gamle vurderingen) — eller ±20 % der det foreligger en ny eiendomsvurdering. Skattemyndighetene skal godta en verdi innenfor dette spennet, med mindre det foreligger "særlige omstendigheter" — for eksempel et nylig salg på markedsvilkår eller en banktakst som viser en annen verdi.
Hvorfor har verdien betydning?
Verdien påvirker to ting: boavgiften (jo høyere verdi, desto mer avgift) og din fremtidige gevinst ved et salg (jo høyere inngangsverdi, desto lavere skattepliktig gevinst). Det kan derfor være en avveining, og i tvilstilfeller kan det lønne seg å få profesjonell rådgivning.
Hvordan foregår overtagelsen av boligen i praksis?
Boligen inngår i dødsboet frem til boet er gjort opp. Først når skifteretten har utstedt skifteattesten, kan arvingene disponere over eiendommen – selge den eller overføre den til en arving. Velger du å overta boligen, må eierskiftet tinglyses: skifteattesten tinglyses som hjemmel, og deretter tinglyses skjøtet til deg via tinglysning.dk. Husk at boet i mellomtiden må fortsette å betale avdrag, eiendomsskatt og forsikring – utgiftene stopper ikke fordi eieren er død, og en ubetalt husforsikring kan bli kostbar for boet.
I praksis er rekkefølgen typisk: skifteattest, beslutning om salg eller overtagelse, verdivurdering til booppgjøret, og til slutt tinglysning og eventuell omlåning. En boligadvokat eller bobestyrer kan ta seg av tinglysningen, men det er også mulig å gjøre det selv.
Hva bør dere være oppmerksomme på om flere arver sammen?
Dersom flere søsken arver en bolig sammen, eier dere den i sameie inntil noe annet er avtalt. Dette fungerer sjelden godt i det lange løp, så avklar tidlig om én arving vil kjøpe ut de andre, om boligen skal selges, eller om dere vil beholde den sammen – og få i så fall på plass en sameieavtale. Uenighet om verdien er en klassisk konflikt: Her kan en uavhengig eiendomsmeglervurdering gjøre diskusjonen konkret. Les mer om arvefordelingen i vår guide til arv i Danmark.
Hva med lånene i boligen?
Pantesikret gjeld, som et fasteiendomsbunden lån (realkredittlån), følger eiendommen. Overtar du boligen, overtar du som utgangspunkt også lånet; selges den, innfris lånet av salgssummen. Vær oppmerksom på at overtagelse av et slikt lån krever kredittinstitusjonens godkjennelse — instituttet gjør en vanlig kredittvurdering av deg som ny debitor før gjeldsordningen er endelig. Les mer om gjeld og arv.
Hva kan Solace Care hjelpe med?
Solace Care hjelper deg med å få oversikt over boligen, lånene og resten av boet, slik at avgjørelsene tas på et trygt og opplyst grunnlag. Kom i gang her.
