Als de huurder overlijdt en er blijft niemand in de woning achter die de huur mag voortzetten, dan eindigt het huurcontract van rechtswege aan het eind van de twééde maand na het overlijden. Erfgenamen mogen het contract eerder beëindigen, namelijk tegen het eind van de éérste maand na het overlijden. Dat staat in artikel 7:268 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek. Belangrijk om te weten: een overlijden beëindigt de huur niet automatisch op de dag zelf. Artikel 7:229 lid 1 BW is daar stellig over: “De dood van de huurder of de verhuurder doet de huur niet eindigen.” Wie er wel mag blijven en wie moet vertrekken, hangt volledig af van de juridische relatie tot de overleden huurder — en daar zit het verschil tussen zes maanden en twee.
Wanneer eindigt het huurcontract precies?
De wettekst is ongewoon concreet. Artikel 7:268 lid 6 BW luidt: “Zijn er geen personen die krachtens dit artikel de huur voortzetten, dan eindigt deze aan het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder. De erfgenamen zijn bevoegd de huur tegen het eind van de eerste maand na het overlijden van de huurder te doen eindigen.”
Overlijdt iemand dus op 15 februari, dan loopt het contract van rechtswege tot en met 30 april. Willen de erfgenamen sneller van de huurlasten af, dan kunnen zij opzeggen tegen 31 maart. Dat is een reden om snel te handelen: elke maand die je laat lopen is een maand huur die uit de nalatenschap betaald moet worden. Woningcorporaties bevestigen dezelfde regel in hun eigen voorwaarden — Intermaris schrijft: “Het huurcontract stopt automatisch aan het eind van de tweede maand na het overlijden. Dat zegt de wet. Erfgenamen mogen de huur ook eerder opzeggen.”
Was de nalatenschap verdeeld volgens de wettelijke verdeling van artikel 4:13 BW, dan komt de bevoegdheid om eerder op te zeggen niet aan alle erfgenamen toe maar aan de echtgenoot of geregistreerde partner. Van dit hele artikel mag bovendien niet worden afgeweken ten nadele van de beschermde personen of van de erfgenamen; een huurcontract dat een kortere termijn oplegt, is op dat punt ongeldig.
Wie mag in de woning blijven wonen?
Dat hangt af van je positie op het contract, en de wet kent drie duidelijk gescheiden categorieën.
Ben je echtgenoot of geregistreerd partner, dan ben je automatisch medehuurder. Artikel 7:266 lid 1 BW bepaalt dat de echtgenoot of geregistreerde partner van rechtswege medehuurder is zolang de woning hem of haar tot hoofdverblijf strekt, ongeacht of het huurcontract vóór of na het huwelijk is gesloten. Als medehuurder zet je de huur gewoon voort als huurder. De Woonbond bevestigt: “Door huwelijk of geregistreerd partnerschap wordt een partner vanzelf medehuurder. Dit gaat automatisch, zonder dat er een uitspraak van een rechter voor nodig is.” Het enige dat moet gebeuren, is de verhuurder schriftelijk laten weten dat je de huurovereenkomst voortzet. Wil je juist wég, dan geeft artikel 7:268 lid 1 je zes maanden de tijd om op te zeggen, bij exploot of aangetekende brief, tegen de eerste dag van de tweede maand na de opzegging.
Woonde je ongehuwd samen zonder medehuurderschap, dan krijg je zes maanden. Artikel 7:268 lid 2 BW geeft die termijn aan degene die in de woning zijn hoofdverblijf had en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. Daarna eindigt het recht, ténzij de rechter anders bepaalt op een vordering die binnen die zes maanden is ingesteld. Het Juridisch Loket vat het samen als: “moet u meestal 6 maanden na het overlijden weg.” De Woonbond waarschuwt uitdrukkelijk dat ongehuwd samenwonenden zonder geregistreerd partnerschap niet van rechtswege medehuurder zijn, “zelfs niet als ze bij de notaris een samenlevingsovereenkomst hebben laten opstellen”.
Ben je een inwonend meerderjarig kind zonder medehuurderschap, dan geldt de gewone tweemaandentermijn. Het Juridisch Loket legt de achterliggende gedachte uit: “moet u meestal na 2 maanden weg. Want de wet gaat ervan uit dat kinderen niet voor altijd bij hun ouders blijven wonen.” Wie wél aan de eisen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding voldoet, kan proberen alsnog onder lid 2 te vallen, maar dat is bij een volwassen kind zelden vanzelfsprekend.
Hoe vraag je de rechter om langer te mogen blijven?
Alleen via de route van artikel 7:268 lid 2, en alleen binnen zes maanden na het overlijden. Het Juridisch Loket: “Gaat uw verhuurder niet akkoord met uw verzoek? Dan kunt u binnen 6 maanden na het overlijden naar de rechter.” Voor die procedure heb je een advocaat nodig, en de termijn is hard — wie te laat is, verliest de mogelijkheid.
De rechter kijkt naar drie dingen, die spiegelbeeldig in artikel 7:268 lid 3 staan als afwijzingsgronden. Ten eerste: was er een duurzame gemeenschappelijke huishouding? Het Juridisch Loket omschrijft dat als “dat u voor lange tijd wilde samenwonen. En dat u de kosten voor bijvoorbeeld huur, boodschappen en energie samen betaalde.” Ten tweede: kun je de huur alleen betalen? De wet spreekt van onvoldoende financiële waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur. Ten derde: heb je, waar de gemeente die eist, een huisvestingsvergunning op grond van de Huisvestingswet 2014?
Verzamel het bewijs voor die eerste vraag vroeg. Gezamenlijke bankafschriften, een gedeelde energierekening, inschrijving op hetzelfde adres over een langere periode en getuigenverklaringen wegen zwaarder dan een verklaring achteraf. Overigens kan een niet-gehuwde huisgenoot ook al vóór een overlijden medehuurder worden, via een gezamenlijk verzoek aan de verhuurder of anders via de rechter — daarvoor eist artikel 7:267 BW minimaal twee jaar hoofdverblijf en een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Wie dat op tijd regelt, hoeft deze hele procedure nooit te voeren.
Wie betaalt de huur tot het contract eindigt?
De erfgenamen, want zij treden in de positie van de overledene. Artikel 4:182 lid 1 BW bepaalt dat de erfgenamen van rechtswege opvolgen in de voor overgang vatbare rechten, en lid 2 voegt toe: “Zij worden van rechtswege schuldenaar van de schulden van de erflater die niet met zijn dood tenietgaan.” De huur over de resterende maanden is zo’n schuld.
Dat maakt de keuze rond het aanvaarden van de erfenis relevant. Intermaris formuleert de praktijk zo: “Heeft u de erfenis geaccepteerd? Dan bent u verplicht om de (openstaande) huur te betalen. Daarnaast haalt u ook de woning leeg. Kosten voor eventueel herstel van schade aan de woning, zijn voor uw rekening.” Wordt de nalatenschap door alle erfgenamen verworpen, dan stuur je de akte van verwerping naar de verhuurder en ruimt de corporatie de inboedel zelf.
Let ook op artikel 7:268 lid 5 BW: wie zich ten onrechte op voortzetting van de huur beroept, blijft jegens de verhuurder aansprakelijk voor de periode waarin hij het gebruik van de woning had, alsof hij huurder was. Zijn er meer van zulke personen, dan zijn zij hoofdelijk aansprakelijk. Blijf dus niet “nog even” in de woning wonen in de veronderstelling dat dat vrijblijvend is.
Wat moet er gebeuren bij de oplevering van de woning?
De erfgenamen zijn verantwoordelijk voor een correcte oplevering. De Woonbond: “Als er na het overlijden van de huurder geen bewoners in het huis achterblijven, zijn de erfgenamen verantwoordelijk voor de correcte oplevering aan de verhuurder. Alleen als de erfenis door alle erfgenamen is verworpen, zijn herstelwerk en de daaraan verbonden kosten voor rekening van de verhuurder.”
De procedure verloopt in twee stappen en dat is in je voordeel. De verhuurder moet een voorinspectie houden en een rapport opstellen waarin staat welke werkzaamheden nodig zijn, met een indicatie van de kosten als je het werk aan de verhuurder overlaat. Je hebt tot en met de dag waarop de huur eindigt de tijd om dat werk zelf uit te voeren. Vlak voor of op die dag volgt de eindinspectie, vastgelegd in een eindinspectierapport.
Bij die eindinspectie mag de verhuurder in beginsel geen nieuwe gebreken opvoeren die bij de eerste inspectie al vast te stellen waren. De uitzondering is beperkt tot gebreken die toen niet zichtbaar waren, bijvoorbeeld omdat ze schuilgingen achter meubels of vloerbedekking. Dat geldt ook voor de tuin. De Woonbond adviseert erfgenamen om de eindsituatie te fotograferen als bewijs — doe dat, want een discussie over herstelkosten komt vaak pas weken later.
Moet de huurtoeslag worden stopgezet?
Niet door jou. Dienst Toeslagen schrijft: “De gemeente geeft aan ons door dat uw vader, moeder, een familielid of een andere dierbare is overleden. We stoppen daarna automatisch de toeslag.” Binnen zes weken volgt een condoleancebrief met een formulier om een contactpersoon aan te wijzen, plus een voorschotbeschikking waaruit blijkt dat de toeslag is stopgezet.
Reken wel op een terugbetaling. Binnen acht weken komt daarover een brief: “De toeslag voor de maand na het overlijden maken we nog over. En soms ook nog voor de maand erna. Dit kunnen we helaas niet voorkomen. Daarom vragen we u om de toeslag voor die maanden aan ons terug te betalen.” Betaal dat niet gedachteloos, want Dienst Toeslagen waarschuwt zelf: “Betaalt u toeslag aan ons terug? Dan aanvaardt u misschien automatisch de hele erfenis. Dus ook eventuele schulden.” Weet je nog niet of je de erfenis aanvaardt, bel dan de BelastingTelefoon voor nabestaanden en vraag om uitstel.
Blijf je zelf in de woning wonen, dan is de route afhankelijk van je positie. Ontving de overledene de huurtoeslag en was je medebewoner, dan geldt: “De huurtoeslag kunnen we niet op naam van een medebewoner zetten. Daarom stopt de huurtoeslag. Wordt u de nieuwe huurder? U kunt daarna zelf huurtoeslag aanvragen.” Was er een toeslagpartner op hetzelfde adres, dan zet Dienst Toeslagen de huurtoeslag op diens naam. Ontving jij de huurtoeslag en was de overledene je medebewoner, dan wordt je toeslag aangepast — het inkomen van de medebewoner telt vanaf het overlijden niet meer mee en je krijgt binnen vijf weken een nieuwe voorschotbeschikking.
Wil je hulp bij het praktische na een overlijden? Maak een Solace Care-account aan of lees meer gidsen.
