At arve en bolig rejser hurtigt spørgsmål om skat: skal jeg betale, når jeg arver, og hvad sker der, hvis jeg sælger? Her får du overblik over reglerne — og hvor du skal være opmærksom.
Skal man betale skat, når man arver en bolig?
Selve det at arve udløser ikke indkomstskat. Det eneste, der betales af arven, er boafgift — 0 % til en ægtefælle og 15 % til børn og øvrig nær familie af den del, der overstiger bundfradraget (392.300 kr. i 2026). Skat kan først blive aktuelt, hvis boligen senere sælges med gevinst. Du kan læse mere om satser og bundfradrag i vores guide til boafgift.
Hvad sker der, hvis boligen sælges?
Her er parcelhusreglen central: en helsårsbolig kan sælges skattefrit, hvis den har tjent som bolig for ejeren i ejerperioden.
Sælger dødsboet boligen: kunne afdøde have solgt skattefrit efter parcelhusreglen, kan boet også sælge skattefrit.
Overtager du som arving boligen og sælger senere: så får du kun den skattefri behandling, hvis du selv opfylder bopælskravet (altså har boet i den). Afdødes bopælshistorik overføres ikke automatisk til dig.
Vær opmærksom på, at bopælskravet handler om reel beboelse — det er ikke nok at flytte sin folkeregisteradresse til boligen kortvarigt uden faktisk at bo der. Skattemyndighederne ser på de faktiske forhold. Overvejer du at flytte ind i den arvede bolig og sælge senere, er det derfor en god idé at få rådgivning om, hvad der skal til, før du disponerer.
Hvilken værdi arver du boligen til?
Boligens skattemæssige indgangsværdi er den værdi, den sættes til i boopgørelsen. Et dødsbo må som udgangspunkt værdiansætte fast ejendom inden for ±15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering (efter den gamle vurdering) — eller ±20 %, hvor en ny ejendomsvurdering er kommet. Skattemyndigheden skal acceptere en værdi inden for spændet, medmindre der er "særlige omstændigheder" — for eksempel et nyligt salg på markedsvilkår eller en bankvurdering, der viser en anden værdi.
Hvorfor betyder værdien noget?
Værdien påvirker to ting: boafgiften (jo højere værdi, jo mere afgift) og din fremtidige gevinst ved et salg (jo højere indgangsværdi, jo lavere skattepligtig gevinst). Det kan derfor være en afvejning, og i tvivlstilfælde kan det betale sig at få professionel rådgivning.
Hvordan foregår overtagelsen af boligen i praksis?
Boligen indgår i dødsboet, indtil boet er gjort op. Først når skifteretten har udstedt skifteretsattesten, kan arvingerne råde over ejendommen — sælge den eller udlægge den til en arving. Vælger du at overtage boligen, skal ejerskiftet tinglyses: skifteretsattesten tinglyses som adkomst, og derefter tinglyses skødet til dig via tinglysning.dk. Husk, at boet i mellemtiden skal blive ved med at betale terminer, ejendomsskat og forsikring — udgifterne stopper ikke, fordi ejeren er død, og en ubetalt husforsikring kan blive dyr for boet.
I praksis er rækkefølgen typisk: skifteretsattest, beslutning om salg eller overtagelse, værdiansættelse til boopgørelsen, og til sidst tinglysning og eventuel omlægning af lån. En boligadvokat eller bobestyrer kan tage sig af tinglysningen, men det er også muligt at gøre det selv.
Hvad skal I være opmærksomme på, hvis flere arver sammen?
Arver flere søskende en bolig sammen, ejer I den i sameje, indtil andet aftales. Det fungerer sjældent godt på lang sigt, så afklar tidligt, om én arving vil købe de andre ud, om boligen skal sælges, eller om I vil beholde den sammen — og få i så fald en samejeoverenskomst på plads. Uenighed om værdien er den klassiske konflikt: her kan en uafhængig ejendomsmæglervurdering gøre diskussionen konkret. Læs mere om arvefordelingen i vores guide til arv i Danmark.
Hvad med lånene i boligen?
Pantsikret gæld, som et realkreditlån, følger ejendommen. Overtager du boligen, overtager du som udgangspunkt også lånet; sælges den, indfries lånet af salgssummen. Vær opmærksom på, at overtagelse af et realkreditlån kræver realkreditinstituttets godkendelse — instituttet laver en almindelig kreditvurdering af dig som ny debitor, før gældsovertagelsen er endelig. Læs mere om gæld og arv.
Hvad kan Solace Care hjælpe med?
Solace Care hjælper dig med at få overblik over boligen, lånene og resten af boet, så beslutningerne træffes på et oplyst grundlag. Kom i gang her.
